一、租赁合同20年是否有效

租赁合同20年的效力需分情况来看。

一方面，根据我国法律规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。这是为了维护租赁市场的稳定以及平衡双方当事人的利益。也就是说，如果签订的租赁合同约定租赁期限为20年，在20年的期限范围内，合同是有效的，双方应当按照合同约定履行各自的义务。

另一方面，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。例如，20年租赁期满后，双方协商再续租，续租期限超过20年的部分同样不具有法律效力。

此外，虽然超过20年部分的约定无效，但不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然对双方具有约束力。在实际的租赁活动中，当事人应当了解并遵守相关法律规定，合理约定租赁期限，以避免因合同条款无效而引发不必要的纠纷。

二、租赁方合同如何签署有效

要使租赁方合同签署有效，需满足以下条件：

其一，合同主体适格。租赁双方需具备相应的民事行为能力，能够独立承担。自然人需达到法定年龄且精神智力状况正常；法人或其他组织需依法成立并登记注册，在其经营范围内从事租赁活动。

其二，合同内容合法。租赁的标的必须合法，不得违反的强制性规定，例如租赁的房屋不能是违法建筑。租赁的相关条款，如租金、租赁期限、维修责任等约定，应明确、具体且符合公平合理原则。

其三，意思表示真实。双方在签署合同时，应是基于真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。

其四，合同形式符合要求。一般而言，租赁合同可以采用书面形式、口头形式等，但租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

最后，合同经双方签字或盖章确认后生效。若有法定代表人签字，还需确保其有相应授权。

三、租赁合同可以签多久生效

租赁合同的生效时间与租赁期限并无直接关联，其生效需满足一定条件。

其一，合同主体需具备相应的民事行为能力。即出租人和承租人都应是能够独立实施民事法律行为的主体，例如完全民事行为能力人，若一方为限制或无民事行为能力人，未经法定代理人追认，合同可能无效。

其二，合同内容需是双方真实意思表示。不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。例如一方通过欺骗手段使另一方签订租赁合同，受欺骗方有权撤销该合同。

其三，合同内容不得违反法律法规的强制性规定和公序良俗。比如租赁的房屋是违法建筑，这样的租赁合同通常无效。

至于租赁期限，法律对其有相关规定。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。只要租赁合同满足生效条件，签订后即生效，与租赁期限长短无关。

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