一、分公司签订的租赁合同是有效的吗

分公司签订的租赁合同是否有效，需分情况来看：

（一）有授权情形下有效。分公司虽不具备独立法人资格，但在总公司授权范围内，可从事经营活动。若总公司明确授权分公司签订租赁合同，分公司签订的该合同是有效的，相关法律责任由总公司承担。比如总公司授权分公司租赁办公场地用于日常运营，分公司据此签订的租赁合同有效。

（二）表见代理情形下有效。若分公司虽无总公司明确授权，但相对方有理由相信分公司有代理权，如分公司一直以自己名义对外租赁办公场地且总公司未提出异议，相对方基于此信赖与分公司签订租赁合同，构成表见代理，合同有效，总公司同样需承担责任。

（三）无授权且不构成表见代理时无效。若分公司无总公司授权，相对方也无理由相信其有代理权，此时签订的租赁合同无效。

二、不动产租赁合同无效的情形是什么

不动产租赁合同无效主要有以下几种情形：

（一）主体不适格。若出租方或承租方不具备相应的民事行为能力，比如未成年人未经法定代理人同意签订的不动产租赁合同，可能会被认定无效。

（二）合同内容违法。例如，租赁的不动产是违法建筑，这类租赁合同因违反的强制性规定而无效。再如，租赁合同中约定的用途违反了法律法规的禁止性规定，如将住宅用于非法经营活动等。

（三）恶意串通损害他人利益。若出租方与承租方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益签订的不动产租赁合同，也属。比如，为逃避债务，通过虚假租赁转移不动产。

（四）违背公序良俗。若租赁合同的内容或目的违背社会公共秩序和善良风俗，同样会被认定无效。例如，将不动产租赁用于从事违法犯罪活动。

（五）违反法律规定的形式要件。法律规定某些不动产租赁需采用书面形式，若未采用书面形式且无法确定租赁期限等重要内容，也可能导致。

三、土地租赁合同期限不得超过多少年

土地租赁合同期限不得超过20年。

根据《中华人民共和国》相关规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

之所以作出这样的规定，主要是基于维护交易秩序和稳定的考虑。较长的租赁期限可能会对土地的合理利用和流转产生一定影响，限制在20年以内，既能保障承租人在一定时期内对土地的稳定使用权益，也能确保土地所有权人或其他相关方在合理时间后有机会根据实际情况对土地进行重新规划、调整或再次出租等。

在签订土地租赁合同时，双方当事人应当明确约定租赁期限，且不得违反法律规定。若约定的租赁期限超过20年，超过部分在法律上不具有约束力。当租赁期限届满后，双方如有意继续租赁关系，可按照法律规定进行续订。

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