一、租赁合同担保责任认定

在租赁合同中，担保责任的认定需要综合多方面因素考量。

其一，看担保合同的约定。若出租人与担保人签订了书面担保合同，明确约定了担保方式、范围、期限等内容，那么应严格按照合同约定来认定担保责任。比如约定为一般保证，那么在主未经审判或者，并就财产依法仍不能履行债务前，保证人可以拒绝承担保证责任；若约定为保证，可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

其二，考察担保行为的合法性。如果担保行为存在违反强制性规定等无效情形，如担保人不具备相应的担保资格，那么担保责任可能不成立。

其三，注意担保责任的期间。若债权人未在约定或法定的保证期间内主张权利，保证人可能免除保证责任。

总之，租赁合同担保责任的认定需结合具体事实和法律规定，明确担保合同的效力、担保方式及期间等关键要素，以准确判定担保人的责任。

二、租赁合同实际解除的认定

租赁合同实际解除的认定，需综合多方面因素考量：

一是双方协商一致解除。若出租人与承租人就提前终止租赁合同达成一致意见，通过书面协议或其他可证明的方式明确表示，此时租赁合同实际解除。

二是出现法定解除事由。例如，因不可抗力致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的；承租人未经出租人同意擅自转租；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付等情况，一方可依法解除合同，当解除通知到达对方时，合同实际解除。

三是事实行为导致解除。若承租人擅自改变租赁物用途、对租赁物进行破坏性使用等严重违约行为，使租赁关系难以继续维持，出租人有权解除合同。当出租人采取收回租赁物等行为，表明其不再履行合同主要义务，且承租人知晓并认可该行为时，租赁合同实际解除。

总之，租赁合同实际解除的认定要依据具体情况，结合相关法律规定和双方行为来确定。

三、如何认定租赁合同已终止

租赁合同终止的认定，可从以下几方面来看：

一是租赁期限届满。若租赁合同明确约定了租赁期限，当该期限到期，且双方未续签或达成继续租赁的其他约定，租赁合同自然终止。

二是双方协商一致。在租赁期间，出租人和承租人经协商，就提前终止租赁合同达成一致意见，并签订相关协议，租赁合同即行终止。

三是。当出现法定或约定的解除事由时，一方有权解除合同。法定事由如因不可抗力致使不能实现合同目的；承租人未经出租人同意擅自转租等。约定事由则依据双方在合同中的具体约定，一方行使解除权后，租赁合同终止。

四是租赁物灭失。若租赁物因不可抗力、意外事件等原因不复存在，导致租赁合同无法继续履行，租赁合同也会终止。

总之，认定租赁合同是否终止，需综合考虑上述多种因素，结合具体案件情况进行判断。

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