一、不动产租赁合同无效的情形是什么

不动产租赁合同无效主要有以下几种情形：

（一）主体不适格。若出租方或承租方不具备相应的民事行为能力，比如未成年人未经法定代理人同意签订的不动产租赁合同，可能会被认定无效。

（二）合同内容违法。例如，租赁的不动产是违法建筑，这类租赁合同因违反的强制性规定而无效。再如，租赁合同中约定的用途违反了法律法规的禁止性规定，如将住宅用于非法经营活动等。

（三）恶意串通损害他人利益。若出租方与承租方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益签订的不动产租赁合同，也属。比如，为逃避债务，通过虚假租赁转移不动产。

（四）违背公序良俗。若租赁合同的内容或目的违背社会公共秩序和善良风俗，同样会被认定无效。例如，将不动产租赁用于从事违法犯罪活动。

（五）违反法律规定的形式要件。法律规定某些不动产租赁需采用书面形式，若未采用书面形式且无法确定租赁期限等重要内容，也可能导致。

二、土地租赁合同期限不得超过多少年

土地租赁合同期限不得超过20年。

根据《中华人民共和国》相关规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

之所以作出这样的规定，主要是基于维护交易秩序和稳定的考虑。较长的租赁期限可能会对土地的合理利用和流转产生一定影响，限制在20年以内，既能保障承租人在一定时期内对土地的稳定使用权益，也能确保土地所有权人或其他相关方在合理时间后有机会根据实际情况对土地进行重新规划、调整或再次出租等。

在签订土地租赁合同时，双方当事人应当明确约定租赁期限，且不得违反法律规定。若约定的租赁期限超过20年，超过部分在法律上不具有约束力。当租赁期限届满后，双方如有意继续租赁关系，可按照法律规定进行续订。

三、需要和租赁合同一个人吗

营业执照的登记主体与租赁合同的签订主体不一定要是同一个人。具体分析如下：

从法律关系角度来看，租赁合同是出租方与承租方之间关于租赁场地等相关事项的约定，明确双方在租赁事务中的权利和义务。而营业执照是市场主体准许从事营利性经营活动的凭证，登记的是实际从事经营活动的主体信息。

在实际经营中，存在多种情况。一方面，如果是个人独自经营，通常营业执照登记的经营者与租赁合同的承租方为同一人，这样便于明确经营场所的使用和经营责任。另一方面，当存在合作经营、委托经营等情形时，二者主体可以不同。例如，A租赁了场地，然后授权B使用该场地进行经营活动，此时B可以作为营业执照登记主体进行合法经营，只要双方有明确的授权或合作约定，并符合相关工商登记要求即可。

总之，营业执照与租赁合同主体可以不一致，但需确保租赁使用和经营活动符合法律法规及相关约定。

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