一、个人解除购房合同的违约金怎么算

个人解除购房合同违约金的计算，需根据具体情况确定：

（一）看合同约定。购房合同中通常会对违约金的计算方式和数额有明确约定，若约定不违反强制性规定，一般应按合同约定执行。比如约定违约金为购房款的一定比例，如5%等，那就按此比例计算。

（二）若合同没有约定或约定不明。根据相关法律规定，违约方应赔偿对方因违约所遭受的损失，包括直接损失和可得利益损失。直接损失如已支付的房款、相费等；可得利益损失可能涉及房屋价格上涨或下跌带来的差价损失等。法院或仲裁机构会综合考虑多种因素，如违约方的过错程度、守约方的实际损失等，来合理确定违约金数额。

此外，若违约金约定过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构适当调整。过高一般是指超过造成损失的30%，过低则不足以弥补守约方损失，法院会根据实际情况进行相应调整。

二、购房者单方解除购房合同的合法情形

购房者单方解除购房合同存在多种合法情形，主要如下：

（一）开发商违约。若开发商存在逾期交房，且经购房者催告后在合理期限内仍未履行交房义务；或者房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，或者交付使用后经核验主体结构质量确属不合格等严重影响居住使用的质量问题，购房者可。

（二）规划变更。若开发商擅自变更规划、设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向等，且未在规定期限内通知购房者，购房者有权解除合同。

（三）面积误差。若交房时房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超出3%，购房者可解除合同。

（四）无法办理产权登记。因开发商原因，导致购房者在合同约定或法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，仍无法办理登记手续的，购房者可解除合同。

（五）合同约定的其他解除情形。若购房合同中有约定购房者可单方解除合同的特定情形，当该情形出现时，购房者可依约解除合同。

三、购房合同已签订再更改房主可以吗

购房合同签订后，通常情况下可以更改房主，但需要满足一定条件并遵循相应程序。

首先，若要更改房主，需经合同双方协商一致。购房合同是双方自愿达成的具有法律效力的协议，任何一方单方面变更合同主体都是不被允许的。因此，买卖双方需就更改房主这一事项进行沟通并达成书面协议，明确双方的权利和义务以及变更的具体事宜。

其次，涉及的情况会更为复杂。如果购房款是通过支付的，还需取得贷款银行的同意。因为银行是基于原购房人的信用和还款能力发放贷款的，更改房主可能影响银行的债权安全。

最后，办理相关的变更手续也至关重要。双方应持相关证件和变更协议到房地产管理部门办理合同备案变更登记手续，以确保变更行为在法律上得到认可和保障。只有完成这些程序，更改房主的行为才合法有效。

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