市民沈女士说：1月初，她定了市区城西一套120多平方米的二手房，算上车位等需150万元。当时合同约定先付5万元，签订了，双方约定5月底付款、交房。没想到正在这时，新政出台了，二套房首付必须60%。“我想退房，但房东不干了。否则那5万元定金就要归卖家。不知道有什么渠道可以解决资金问题?”

已购房者面临违约怎么办?

和沈女士一样，市民魏先生也遇到了一样的难题，而他选择了“卖房返租”的办法来解决。魏先生为凑足二套房60%的首付，将现住的房子推向市场出售，但有一个前提条件，至年底前，者必须将房子返租给他本人，这样他既凑足了房款，也不用搬家，还有半年时间可以给新房装修，一切生活都还和过去一样，真是一举多得。

若沈女士家住的第一套房没有其他用处，也可像魏先生一样“卖房返租”。但若必须保留第一套住房，则可以采用先将手头的房产抵押给金融机构的融资方式筹集首付款，这样就可以不用赔付违约金了，不过房产抵押可能资金无法一下子到位，可找“垫资”提供资金，以促成房屋交易，避开违约责任。总之，当购房者的购房计划因政策受阻，可通过多种渠道想办法解决，争取时间，灵活处理，同时要多咨询专业人士，尤其是房产法律人士，为自己应对违约情况获得帮助。

政策密集出台期，如何规避风险?

首付、房贷利率的突然变化，让我市不少购房者“很受伤”，出现了很多因无力支付首付款、无法贷款，从而需要退房或者终止合同的“违约群体”。同时，现阶段正处于政策密集出台期，也让很多有计划的市民大受影响，如何规避“政策性违约”风险呢?

记者采访了资深房产顾问吴-源先生，对于一些正打算买房的市民，面对政策密集出台期，他建议购房前要多咨询，可以请专业人士先预审一下自己是不是符合审批条件，以降低风险，避免在贷款过程中出现变故。其次，在签合同时，提前约定违约责任。比如，在签订住房过程中，可以根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将有可能出现的情形统统考虑进来，提出相应的应对策略。例如，若买卖双方同意，可在合同中写明：遇到政策变化调整时，双方可以不可抗力为由。在双方同意的前提下，将违约成本降到最低。

已贷款的购房者，如何“减负”?

随着二套房首付和贷款利率大幅提高，已贷款买房的购房者也在担心负担将进一步加重，对此，一些银行的专业人士提出了房贷“减负”的建议，可作参考。

理财师陈小姐说，一般而言，绝大部分购房者在选择房贷时会用等额本金还款法或还款法。目前，加息的预期越来越浓，对于二套房贷款的客户而言，建议使用固定利率贷款。“因为现在银行在严格执行第二套房贷款政策，购房者的贷款利率必须上浮10%。此前个人房贷基准利率是5.94%，上浮10%后就是6.534%，业内有人预言今年会加息0.54个百分点，这样一来，第二套房贷款利率今后很可能会到7%，在这种情况下，办固定利率房贷显得划算。因此贷款人在买二套房时，可比较一下一般利率与固定利率之间的差值再做选择。”