一、物业不按合同收费违约吗

物业不按合同收费属于违约行为。

合同是具有法律效力的文件，明确规定了双方的权利和义务，包括收费标准等相关条款。如果物业不按照合同约定的收费标准进行收费，这违背了合同约定。例如，合同中明确规定了按照每平方米一额收取，而物业擅自提高收费金额或者增加无依据的收费项目，这就是违约。

业主在这种情况下，可以采取以下措施：一是与物业进行协商，要求物业按照合同收费，并纠正违约行为；二是向物业管理部门进行投诉，请求主管部门对物业的违规行为进行监督管理；三是如果协商不成，业主可以根据合同中的仲裁条款申请仲裁或者向有管辖权的人民提起诉讼，要求物业承担违约责任，如按照合同收费、赔偿因违约给业主造成的损失等。

二、物业违约责任合同有效吗

物业违约责任合同通常是有效的。

从合同的成立与生效条件看，只要物业违约责任合同满足以下几点一般就有效：

1. 主体适格。即签订合同的双方，无论是物业服务企业还是业主委员会或者业主，具有相应的民事行为能力。比如物业服务企业有合法的经营资格，业主委员会是依法选举产生等。

2. 意思表示真实。这意味着双方在签订关于物业违约责任的条款时是自愿、真实的表达自身意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。例如，双方就物业服务的标准、违反服务标准后的责任承担等内容是经过正常协商达成的。

3. 内容不违反的强制性规定和公序良俗。比如合同约定的违约责任不能违反法律对于民事赔偿的基本要求，不能约定过高的不合理的违约金等。

当然，如果存在法定的情形，如恶意串通损害第三人利益等，那么该物业违约责任合同可能无效。

三、物业费标准

物业费合同违约金标准并没有一个全国统一的数值。

（一）一般约定方式

1. 按照物业费金额的一定比例确定。例如合同可能约定业主逾期缴纳物业费，需按照欠费金额的一定比例（如每日千分之三或百分之五等）支付违约金。这种比例的确定往往是基于对物业管理损失的预估以及对业主按时缴费的督促作用。

2. 设定固定金额。在一些物业费合同中，可能会直接规定一个固定的违约金金额，比如每次逾期缴纳需支付50元或者100元违约金。

（二）法院调整情况

如果合同约定的违约金过高或过低，在诉讼过程中，法院有权进行调整。法院会综合考虑物业管理公司的实际损失、业主的过错程度、当地的经济水平等因素。例如，如果约定的违约金是欠费金额的每日百分之十，法院可能会认为过高而予以适当降低；如果约定的违约金过低，不足以弥补物业管理公司的损失，法院也可能适当提高。

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