一、买房合同违约金如何退回

要退回买房合同违约金，需根据具体情况采取不同措施。

（一）如果是卖方违约

1. 首先要确定卖方违约的事实依据，例如卖方未按时交房、房屋存在严重质量问题等不符合合同约定的情形。收集相关证据，如书面通知、照片、检验报告等。

2. 按照合同中关于违约金退还的条款，向卖方提出书面的违约金退还要求。如果卖方拒绝，可以通过协商、调解来解决。协商调解不成的，可以向提起诉讼，请求法院判定卖方退还违约金并承担违约责任。

（二）如果是买方违约

1. 若存在特殊情况使得买方违约情有可原，如因不可抗力因素无法履行合同。买方应提供不可抗力的相关证明，与卖方协商退还部分违约金。

2. 但如果买方单纯是自身原因违约，一般情况下较难退回违约金，除非合同中有特殊约定或者卖方同意退还部分违约金。不过这种情况也需要签订相关协议以免后续产生纠纷。

二、买房合同违约金怎么扣除

买房合同违约金的扣除需遵循以下原则。

（一）合同约定优先

如果买房合同中明确约定了违约金的扣除方式、比例或金额等，那么就按照合同约定执行。例如，合同约定若一方逾期付款，按未付款项的一定比例（如每日万分之五）扣除违约金；或者若卖方未能按时交房，需向买方支付合同总价款一定比例（如10%）的违约金等情况。

（二）法定限制

1. 违约金过高的调整。如果约定的违约金过高，违约方可以请求法院或机构予以适当减少。法院或仲裁机构会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

2. 违约金过低的调整。反之，如果违约金过低，不足以弥补守约方的损失，守约方也可以请求法院或仲裁机构予以增加。

总之，买房合同违约金的扣除主要依据合同约定，同时受法律相关规定的制约，以确保公平合理地处理合同违约情况。

三、怎样写不违约

要写出不违约的购房合同，需注意以下几点：

**（一）明确合同主体信息**

合同中应准确写明买卖双方的姓名、号、联系方式等基本信息，确保主体明确无误，避免因主体信息错误或模糊导致的违约风险。

**（二）房产信息清晰准确**

1. 详细描述房屋的地址，包括门牌号、单元号、楼层、房号等。

2. 明确房屋的面积，如建筑面积、套内面积等，避免因面积争议产生违约情况。

3. 写明房屋的产权状况，是否存在抵押、查封等限制交易的情况。

**（三）交易条款细致规定**

1. 价格条款，明确房屋的成交价格、付款方式（一次性付款、分期付款、等）和付款时间节点。

2. 交房时间要明确到具体日期，同时对交房时的房屋状况（如装修、附属设施等）作出详细约定。

3. 关于违约责任，应详细列出买卖双方违约的情形以及对应的违约金计算方式，例如逾期付款、逾期交房、房屋质量不符等情况的违约处理。

**（四）补充条款完善**

可根据交易的特殊情况添加补充条款，如、物业交割等事项的约定，进一步完善合同内容，减少违约可能性。

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