一、物业费包括什么

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。一般包括以下方面：

一是管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。这是维持物业管理服务正常运转的人力成本。

二是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。例如电梯的日常保养、公共照明的等。

三是物业管理区域清洁卫生费用。包括公共区域的清扫、垃圾清运等。

四是物业管理区域绿化养护费用。用于小区内绿植的修剪、浇水、施肥等。

五是物业管理区域秩序维护费用。保障小区的安全秩序，如保安的薪酬等。

六是办公费用。如物业管理办公场所的、办公用品费等。

七是物业管理企业固定资产折旧。

八是物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

二、物业可以向承租人收取物业费吗

物业在一定情况下可以向承租人收取物业费。具体分析如下：

一是根据合同约定。如果中明确约定由承租人支付物业费，那么物业可以向承租人收取。在这种情况下，承租人有按照约定履行支付物业费义务的责任。

二是在没有约定的情况下。如果租赁合同对物业费支付没有约定或者约定不明，通常情况下，物业费应由业主承担。因为物业服务合同的主体是业主和物业服务企业，业主有义务按照物业服务合同的约定支付物业费。但如果承租人实际享受了物业服务，且业主与承租人之间另有关于费用承担的口头或其他形式的约定，物业也可在符合相关规定和证据充分的前提下向承租人收取。

总之，物业能否向承租人收取物业费，需结合租赁合同约定以及实际情况综合判断。

三、屋里漏水物业是否能处理

物业对于屋里漏水问题，需根据具体情况来确定是否处理及如何处理。

若漏水是因公共区域设施设备导致，比如公共管道破裂、楼顶防水层损坏等，物业有责任进行处理。物业有义务对小区的公共区域进行维护和管理，确保其正常运行，这种情况下，物业应及时安排维修人员进行检修和修复，费用通常从公共中支出。

若漏水是因业主自身原因造成，例如业主私自改动房屋结构、装修不当破坏防水层等，物业可协助业主查找漏水原因并提供一些维修建议，但维修费用需由业主自行承担。

若漏水涉及到相邻业主，比如因相邻业主家的用水设施问题导致自家屋内漏水，物业可协调双方沟通协商解决，若协商不成，业主可通过法律途径维护自身权益。

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