买房出租划算吗？房价这么高，租金多久才能回本？这些问题都绕不开一个关键指标——租售比，最近不少朋友留言问："租售比怎么算？数值是高好还是低好？"今天我们就用最直白的语言，带大家看懂这个房产投资的"温度计"。

一、租售比究竟是个什么"秤"？

租售比=单套房屋年租金÷房屋总价×100%，相当于你把房子买了出租，每年租金占房价的比例，举个实例：北京朝阳区某小区90㎡住房，总价900万，月租9000元，年租金10.8万，用公式算就是10.8万÷900万=1.2%，这意味着房东需要83年才能通过租金收回购房成本（1÷1.2%≈83）。

这里要注意三个关键点：①必须用实际市场租金计算，不是开发商承诺的回报率；②计算的是净租金（扣除物业费等成本）；③同一区域不同户型租售比差异可能达50%，比如小户型公寓的租售比往往比大平层高1.5倍以上。

二、租售比高低的"投资密码"

国际通行标准认为4%-6%是合理区间，但我国主要城市现状如何？数据显示：

- 深圳1.2%、上海1.5%、成都2.8%、三亚3.1%

- 纽约5.2%、东京4.7%、曼谷6.3%

租售比低于2%说明房产存在价格泡沫，但高数值就一定好吗？哈尔滨某老城区房子租售比达8%，但房价十年未涨，这里暗藏两个投资逻辑：

1、高租售比（＞5%）适合长期持有：退休教师王阿姨在昆明买了套养老公寓，每年6%的稳定收益远超银行理财

2、低租售比（＜3%）看增值空间：程序员小李2016年买深圳科技园房子时租售比仅1.8%，但五年间房价翻了2倍

三、三大实战计算误区

1、混淆建筑面积与使用面积：北京某LOFT公寓宣传"租售比5%"，实际计算时开发商用使用面积60㎡算租金，却按建筑面积80㎡算总价

2、忽略空置期损失：杭州民宿投资者未考虑淡季空置，实际收益比理论值低40%

3、未计算资金成本：如果按揭购房，需扣除房贷利息，比如总价300万的房子，首付90万贷款210万，按5%利率计算，每年利息支出就达10.5万

四、聪明投资者的决策模型

建议采用三维度评估法：

1、横向比：同地段同类房源租售比排序

2、纵向比：该房源历史五年租售比变化曲线

3、交叉比：对比当地人均可支配收入增速与租金涨幅

遇到租售比异常波动要警惕：上海某片区租售比突然从2%跌至1.5%，调查发现是开发商虚假宣传租赁托管收益所致。

《城市房地产管理法》第五十四条明确规定："房屋租赁价格由租赁双方协商议定，但不得包含明显背离市场价值的条款。"这意味着开发商承诺的"保底租金"如果超出周边均价30%，可能涉嫌违法。

租售比就像房产投资的"体检报告"，但绝不是唯一指标，2023年第二季度数据显示，租售比前10的城市中，有6个房价处于下跌通道，聪明的投资者会结合地段发展、政策导向、人口流入等因素综合判断。没有不好的租售比，只有不适合的投资策略，下次看房时，不妨掏出手机现场算算这个关键数值，或许能帮你避开价值陷阱，发现真正的潜力股。

租售比到底怎么算？高了好还是低了好？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。