"房顶漏水怎么办？该找物业还是开发商？"这看似简单的房屋问题，背后涉及多重法律关系，根据住建部统计，房屋渗漏纠纷占物业投诉总量的37%，处理不当可能引发数万元损失，作为处理过上百起渗漏案件的律师，今天说透维权关键。

一、责任认定：先分清漏水"病因"

1、新房5年内漏水：依据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程法定保修期为5年，开发商需免费维修，并赔偿因漏水造成的装修损失，去年代理的上海某小区案中，业主凭购房合同成功索赔12.8万元。

2、公共管道破损：楼顶排水管、烟道等公共部位渗漏，物业公司负维修责任，某案例因物业拖延维修导致木地板泡坏，法院判决物业承担90%赔偿责任。

3、楼上住户导致：阳台违规改造、防水层破坏等情况，依据《民法典》第296条，侵权方需恢复原状并赔偿，建议立即拍摄渗漏视频，记录漏水起始时间、位置及损失物品清单。

二、维权三步走：证据链是关键

第一步：48小时内取证

用手机拍摄带时间水印的渗漏视频，记录漏水点、水流轨迹，去年杭州中院判决的经典案例中，业主因完整保留天花板霉变照片，多获赔3万元。

第二步：书面送达通知

向责任方发送《维修告知函》，EMS寄送需备注文件内容，曾有业主仅口头告知物业，导致诉讼时举证困难。

第三步：协商不成速起诉

收集维修报价单、误工证明等证据，通过法院主张：

- 维修费用（含第三方鉴定费）

- 财产损失（需提供购买凭证）

- 租金损失（如房屋无法居住）

法律依据备忘

- 《民法典》第237条：物权保护请求权

- 《物业管理条例》第55条：共用设施维修义务

- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条：质量缺陷赔偿标准

小编提醒

发现漏水别拖！超过举证期可能丧失索赔权，曾有位业主因延迟3个月报修，法院认定其承担30%责任，建议立即做三件事：关电闸防触电、转移贵重物品、联系专业防水公司出具诊断报告，保存好每次沟通记录，微信聊天记录同样具有法律效力。

房顶漏水不仅是家务事，更是法律权利的博弈，找准责任主体，固定证据链，才能最大限度维护自身权益，遇到复杂情况时，建议及时咨询专业律师，别让"小渗漏"变成"大窟窿"。

房顶漏水谁该负责？律师教你3步维权，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。