一、房屋买卖合同违约金怎么算

房屋买卖合同违约金的计算方式通常有以下几种情况：

一是有约定从约定。若买卖双方在合同中明确约定了违约金的具体数额或计算方法，只要该约定不违反的强制性规定，一般就按照合同约定来计算违约金。例如，约定违约金为房屋总价的一定比例。

二是约定过高或过低的调整。若约定的违约金过高，超过造成损失的一定比例（一般认为超过损失的30%），违约方可以请求法院或仲裁机构适当减少；若约定的违约金过低，不足以弥补守约方的损失，守约方可以请求适当增加。

三是无约定时的法定计算。在没有约定违约金的情况下，若一方违约给对方造成损失，违约方应赔偿对方因此遭受的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。具体数额需根据实际情况，由法院或仲裁机构根据相关证据和法律规定进行判定。

二、房屋买卖合同无效怎样处理

房屋买卖合同无效后的处理，通常有以下几方面：

一是返还财产。出卖人应返还买受人已支付的购房款，买受人应返还房屋。若房屋已被装修、改造，对于添附部分，能拆除的，可由买受人拆除；不能拆除的，可折价归出卖人所有，由出卖人给予买受人相应补偿。

二是赔偿损失。有过错的一方应赔偿对方因此所遭受的损失。比如，因导致买受人丧失了其他购房机会而产生的差价损失等。若双方都有过错，应当各自承担相应的责任，具体责任划分需根据双方过错程度确定。

三是追缴财产。若房屋买卖合同是因恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等法定情形而无效，有关部门可依法追缴双方因该合同取得的财产，收归国家所有或者返还集体、第三人。

在处理房屋买卖合同无效的具体案件中，需根据实际情况，综合考虑各种因素，依法确定各方的权利和义务。

三、房屋买卖合同效力如何确定

确定房屋买卖合同的效力，需从多方面考量：

一是主体方面。买卖双方需具备相应的民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或，且未得到法定代理人追认，合同可能无效。

二是意思表示。双方的意思表示必须真实、自愿。若存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形，受损害方有权请求撤销合同。比如一方故意隐瞒房屋的重大质量问题，构成欺诈，另一方有权撤销该合同。

三是合同内容。不得违反法律法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。例如，买卖的房屋若为非法建筑，因违反法律规定，合同无效。

四是形式要件。虽然房屋买卖合同一般不以特定形式为生效要件，但法律规定需办理登记手续的，应依法办理。比如，需进行备案等相关手续。

综上，只有在主体适格、意思表示真实、内容合法且符合形式要件的情况下，房屋买卖合同才具有法律效力。

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