一、买房要退要多少违约金

买房退房违约金的数额需根据具体情况确定：

一是看合同约定。如果中明确约定了违约金的具体数额或计算方法，那么一般应按照合同约定来执行。例如，合同约定违约金为房价款的一定比例，如5%，则按此比例计算违约金数额。

二是若合同没有约定或约定不明确。在这种情况下，根据相关法律规定，违约金应相当于因违约所造成的损失。例如，因退房给卖方造成了房屋空置期间的租金损失等，可根据实际损失来确定违约金数额。不过，违约金一般不应过高或过低。若违约金过高，违约方可以请求或机构适当减少；若违约金过低，受损害方可以请求适当增加。

此外，在某些特定情形下，如因不可抗力等不可预见、不可避免的原因导致退房，可能可以部分或全部免除违约金责任。总之，具体的违约金数额需结合实际情况综合判断。

二、买房违约5年怎么处理

在买房过程中出现违约且已持续5年的情况，需根据具体违约情形和相关约定来处理：

一是查看购房合同约定。合同通常会明确各方权利义务及违约责任承担方式。若买方违约，如未按时支付房款等，可能需按合同约定向卖方支付违约金，违约金数额一般会在合同中有具体规定；若卖方违约，如未能按时交房等，同样要按约定承担违约责任，可能包括支付违约金、赔偿买方损失等。

二是考虑法定情形。若违约行为导致合同目的无法实现，另一方有权，并要求违约方承担相应赔偿责任。例如卖方将房屋另行出售给他人，导致原买方无法取得房屋所有权，买方可以解除合同并索赔。

三是关于时效问题。虽然违约持续5年，但要注意诉讼时效。一般诉讼时效为3年，若超过时效且无中断等法定事由，可能会面临对方提出时效抗辩，影响自身权利主张。因此，需综合判断具体情况，采取合适措施维护自身权益。

三、五证不全买房有房本吗

五证不全的房子通常是无法取得房本的，原因主要有以下几点：

其一，“五证”中的《国有》是证明土地使用者向国家支付出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。没有此证，意味着土地使用的合法性存疑，后续的房产建设及产权登记都缺乏基础。

其二，《建设用地规划许可证》《规划许可证》是确保房屋建设符合城市规划要求的证件。缺少它们，房屋可能属于违规建筑，无法通过相关部门的验收，也就不能办理产权登记，自然无法获得房本。

其三，《建筑工程施工许可证》关乎房屋建设施工的合法性，若缺失，房屋建设过程可能存在诸多问题，不符合交付及产权登记条件。

其四，最重要的《许可证》是可以进行预售的凭证，没有它，房产交易本身就不合法，更不可能办理合法的房本。

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