一、买房违约合同怎么解除

解除买房违约合同，通常有以下几种方式：

一是协商解除。买卖双方可以就事宜进行协商，达成一致意见后签订解除协议。比如一方因资金问题无法按时付款，经与对方沟通，对方同意解除合同，双方可约定返还已付款项等相关事宜。

二是法定解除。当出现法定解除事由时，守约方有权解除合同。例如，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，像卖方迟延交房，经买方催告后仍不交房，买方就可解除合同；或者一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，比如房屋存在严重质量问题无法居住，买方可以解除合同。

若要解除合同，守约方应通知违约方，合同自通知到达违约方时解除。同时，解除合同后，违约方需承担违约责任，赔偿守约方因此遭受的损失。

二、买房合同备案才生效吗

买房合同并非备案才生效。

从合同的成立与生效的一般原理来看，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在房屋买卖中，买卖双方就房屋的基本情况、价格、付款方式、交房时间等主要条款达成一致意见，并签字（或盖章）确认后，合同即成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。

合同备案是房地产管理部门为了规范房地产市场交易秩序、保障交易安全、防止一房多卖等情况而采取的一种行政管理措施。备案的主要作用在于加强对房地产交易的监管，便于相关部门掌握交易信息，并非是合同生效的法定要件。

不过，在实践中，有些地方可能会规定需经过备案才具有对抗第三人的效力。例如，在涉及一房多卖的情况下，已备案的合同在一定程度上会得到优先保护。但这并不影响合同本身在双方当事人之间的生效。

三、买房不是房主签合同生效吗

买房时若不是房主签合同，合同是否生效需分情况判断：

一是若有合法有效的授权委托。若签订合同的人持有房主明确的授权，且委托书内容涵盖了签订相关事宜，那么在授权范围内签订的合同是有效的。因为这种情况下，受托人代房主行使权利，其行为的法律后果由房主承担。

二是构成。如果签订合同的人虽无实际授权，但存在使相对人有理由相信其有代理权的客观表象，如持有书、以往曾代理房主处理房屋相关事务等，且相对人善意无过失，那么该合同也有效，房主需受合同约束。

三是若既无授权委托，又不构成表见代理，那么非房主签订的房屋买卖合同通常是无效的，除非后续得到房主的追认。未经追认的，合同对房主不发生法律效力，善意相对人可要求无权代理人承担相应责任。

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