一、未取得预售许可时签订的协议是不是具有效力

在尚未获得商品房预售许可证的情况下签署的协议，大多数情况会被判定为无效。

针对出卖方未能依法获取商品房预售许可证明以及与其签订相关预售合同的情况，原则上应当确认为无效交易，但若在诉讼程序展开前，出卖方成功取得了预售许可证并符合相应的特殊条件时，也有可能被认定为有效的预售交易。

《最高人民关于审理案件适用法律若干问题的解释》第一条

本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

二、封顶才能预售吗

根据咱们国家的啊，楼盘盖到屋顶可并不意味着就可以拿到预售许可证了哦。

其实呢，商品房预售是要满足一些特定条件才行的。

这些条件都明确地列在法律条文中。

主要有这么几项哈：首先得交齐所有的土地使用费，然后领取证；再者就是必须拿到了规划许可证；接下来，建房的钱至少得达到总投资额的25%吧，而且还得有确定好的施工进度以及完工和交付时间；最后嘛，得去县里或者市里的房产管理局办个预售登记手续，这样才能拿到商品房预售许可证明。

当然啦，商品房预售方也得按照国家的规定把预售合同提交给房产管理部门和土地管理部门进行登记备案。

三、现房需要预售许可证过期了怎么办

在购房过程中，如果所购房屋的预售许可证已经失效，那么房地产开发商有责任进行重新申请。

在准备好所有必备的申请材料之后，房产开发企业务必将其缴纳至房地产管理局市场管理处来提出申请。

经过详细的审查，如果申请符合相关许可条件的话，审批人员将会着手制定许可证书并联系申请人前来领取预售许可证。

对于商品房现售来说，需要满足如下四个必要条件：首先是必须具备企业法人以及房地产开发证书；其次是要取得土地使用权证书或相应的土地使用批准文件；第三则需持有建设工程规划许可证以及施工许可证；最后一点是，该现售商品房项目必须通过了竣工验收。

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