一、物业不履行合同是否违约

物业不履行合同属于违约行为。

从合同的性质来看，物业与业主签订的合同具有法律效力。合同中明确规定了物业的各项服务内容、服务标准以及相应的权利义务关系。

如果物业不履行合同，例如没有按照约定提供清洁、安保、设施维护等服务，或者服务的质量严重达不到合同约定的标准，这就违背了合同的约定。业主有权依据合同条款追究物业的违约责任，可以要求物业采取补救措施，如尽快恢复服务、提高服务质量等；也可以要求物业赔偿因违约行为给业主造成的损失，例如因为安保不力导致业主财产损失，物业应承担相应赔偿责任；在某些严重情况下，业主还可以通过法律途径解除与物业的合同关系。

二、物业违约金合同有效吗

物业违约金合同是否有效需要根据具体情况判断。

（一）合同有效的一般条件

1. 主体适格。物业和业主都具有相应的民事行为能力，比如都是合法成立的主体，能够承担。

2. 意思表示真实。双方对于违约金合同的签订是在自愿、平等、没有欺诈胁迫等情形下达成的合意。

3. 内容不违反强制性规定和公序良俗。如果违约金约定过高，可能会被调整，但不必然导致；而如果约定以违法的方式来收取违约金，例如通过暴力威胁手段收取，则合同无效。

（二）特殊考虑因素

1. 物业合同中对于违约金条款如果符合上述一般条件，并且该条款是基于物业正常的管理服务相关事务而设立，如业主逾期缴纳的违约金等，通常是有效的。

2. 如果物业违约金合同存在格式条款问题，比如没有对业主进行合理提示和说明特别约定的高额违约金条款，在产生争议时，业主可主张该条款不成为合同内容。

所以不能简单判定物业违约金合同有效或者无效，要综合多方面因素考量。

三、物业可以收吗

物业是否可以收合同违约金需要分情况来看。

（一）如果物业服务合同中有明确的违约条款，约定了业主或物业使用人在某些情形下需承担违约责任并支付违约金，且物业能证明对方存在违约行为，那么物业可以按照合同约定收取违约金。例如，业主未按时缴纳物业费，合同约定逾期缴纳有一定比例的违约金，在这种情况下物业有权收取。

（二）如果物业服务合同中没有关于违约金的相关约定，或者物业无法证明对方存在违约行为，那么物业是不能随意收取违约金的。并且物业收取违约金必须遵循合理、合法的原则，不能漫天要价或者通过不合理手段强行收取。

总之，物业收取合同违约金要依据物业服务合同的约定以及相关法律法规的规定。

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