作为婚姻家事律师，我每天都会接到这类咨询：婚前一方付首付买房，婚后共同还贷款，离婚时房子到底怎么分？今天就用真实案例+法律条款+计算公式，把这个问题讲透！

一、婚前买房婚后还贷，房产归属的3个核心原则

1、婚前首付部分👉🏻属于个人财产

- 无论房产登记在谁名下，婚前支付的首付款及对应增值部分，归购房方所有（《民法典》第1063条）。

2、婚后共同还贷部分👉🏻必须补偿对方一半

- 哪怕是用购房方工资还贷，只要发生在婚姻存续期间，都属于夫妻共同财产（《民法典》第1062条），离婚时需补偿对方已还贷金额的50%+对应增值。

3、房产登记在双方名下=默认赠与

- 如果婚前买房时加了配偶名字，或婚后将房产变更为共有，原则上按夫妻共同财产分割（特殊情况需举证出资比例）。

二、离婚时补偿款到底怎么算？3步公式+案例

举个真实案例：

> 男方婚前首付30万买100万房，贷款70万（30年）。

> 婚后共同还贷3年，累计还贷18万（本金5万+利息13万）。

> 离婚时房产增值到200万，剩余贷款62万。

补偿款计算公式：

1、共同还贷比例= 已还贷金额÷总购房成本

→ 18万÷（100万+已还利息13万）=15.93%

2、房产增值部分= （现价200万 - 原价100万）x 共同还贷比例

→ 100万 x 15.93% =15.93万

3、补偿总金额= （共同还贷金额18万 + 增值15.93万）x 50%

→16.965万

⚠️重点：

非产权方（女方）可主张约17万补偿

产权方（男方）需偿还剩余贷款62万后获得完整产权

三、**4种特殊情形处理规则

1、父母帮忙还贷：

- 婚前父母还贷👉🏻视为对子女个人赠与

- 婚后父母还贷👉🏻无特别约定则视为对夫妻双方赠与

2、用租金抵扣贷款：

- 若房产为婚前个人财产，婚后租金收益属于夫妻共同财产，需分割已抵扣部分（最高法民一庭意见）

3、提前还清贷款：

- 用婚前存款还贷👉🏻仍属个人财产

- 用婚后收入还贷👉🏻必须补偿对方50%

4、房产登记在子女名下：

- 视为父母对子女的赠与，离婚时不作为夫妻共同财产分割

四、**律师教你3招防纠纷

1、签订书面协议

- 婚前签订《财产协议》，明确“房产归登记方，补偿款按实际还贷比例计算”

2、保留还贷证据

- 保存婚前付款凭证、婚后还贷流水，避免“钱房两空”

3、增值计算要公证

- 离婚时委托专业机构评估房产增值，防止对方虚报价格

五、**高频问题答疑

❓Q：婚后用个人公积金还贷，算共同财产吗？

✅A：算！公积金属于夫妻共同财产（最高法司法解释三第11条）

❓Q：房子没增值还要补偿吗？

✅A：要！至少返还对方共同还贷部分的50%

❓Q：离婚后房贷没还完怎么办？

✅A：需先协商变更贷款人，否则逾期会影响原夫妻征信

：婚前买房婚后还贷的分割核心是“保产权，补差额”，重点抓住还贷流水+增值计算两大证据链，如果遇到对方转移财产或伪造债务，务必立即申请财产保全！