最近接到不少咨询问："婚前买的房离婚怎么算？"这个问题看似简单，实际涉及复杂的法律认定，作为处理过300+婚姻家事案件的律师，今天用大白话给大家讲透关键知识点。

一、婚前买房归属的5种核心情形

1、婚前全款买房+登记自己名下

这种情况最明确——属于个人财产，离婚时不参与分割，比如小王婚前花200万全款买房，即使婚后共同还贷，房子仍归小王。（2023年民法典1063条）

2、婚前首付+婚后共同还贷

房产归登记方，但需补偿配偶还贷部分及增值收益。

- 男方婚前首付30万，贷款70万（总价100万）

- 离婚时房产增值到200万，共同还贷40万

- 补偿金额=40万÷100万×200万=80万

3、婚前买房婚后加名

视为赠与行为，房产转化为夫妻共同财产，最近代理的案例中，男方婚前房产加女方名后，法院最终判决女方分得40%份额。

4、父母出资购房

关键看出资时间+登记情况：

- 婚前父母全款买房登记子女名下→个人财产

- 婚前父母部分出资→默认借款，需返还本金

- 婚后父母出资→若无特别约定，视为对夫妻赠与

5、农村自建房

需区分宅基地使用权人：

- 登记在父母名下→不属于夫妻财产

- 登记在夫妻一方名下→结合建房时间认定

二、离婚房产分割4步处理流程

1、收集原始凭证

保存好购房合同、付款记录、贷款合同、装修票据等证据链，特别是婚前转账记录。

2、协商优先原则

建议先通过《婚内财产协议》协商，能节省50%以上诉讼成本，最近帮客户谈成的案例中，通过调解拿到房产的一方补偿对方120万，比诉讼节省了8个月时间。

3、诉讼准备要点

- 申请财产保全防止转移

- 委托评估机构做房价鉴定

- 重点收集还贷流水证据

4、执行阶段注意事项

若需折价补偿，建议约定3年内分期支付，可降低执行风险。

律师建议：

1、婚前购房尽量单独开户，避免与婚后收入混同

2、父母出资务必签借款协议，可公证更稳妥

3、加名要约定份额比例，建议采用"按份共有"

4、婚后还贷建议用婚前存款，保留银行流水证明

最近遇到个典型案例：女方婚前首付30万买房，婚后用工资还贷，离婚时男方主张分割，我们通过调取女方婚前存款账户，证明还贷资金来自个人财产，最终为女方保住房产。

房产分割涉及法律认定、证据收集、谈判策略等多个维度，建议提前咨询专业婚姻律师，特别是遇到对方隐匿财产、伪造债务等情况，更需要专业人士介入，有具体问题可以私信，看到都会解答。