你家小区电梯坏了,屋顶漏水，楼道灯不亮……谁来修？物业说要动用“维修基金”，可你却一头雾水：维修基金是什么？这钱是谁出的？用了之后还能不能用？别急，今天咱们就来把这笔“沉睡在账本里的钱”彻底说清楚。

很多人以为,物业费里已经包含了所有维修开销，其实大错特错。物业费只是日常维护的“零花钱”，比如保洁、保安、绿化、小修小补这些，而一旦涉及到小区公共区域的“大手术”——比如更换电梯、重铺屋顶防水、翻新地下车库——这些动辄几十万甚至上百万的支出，靠物业费根本撑不住。

这时候,维修基金就派上用场了，它也叫“住宅专项维修资金”，是每个业主在买房时按规定必须缴纳的一笔钱，专门用于住宅共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，它就是小区的“养老金”，平时不动，关键时刻救命。

这笔钱不是归物业,也不是归开发商，它属于全体业主共有，由住建部门或指定专户管理机构统一监管，专款专用，任何人不得挪用，比如你买了一套100平的房子，按每平米100元的标准缴纳，那你就要交1万元进维修基金账户，这笔钱不会消失，用一次记一笔，账户余额清清楚楚。

但问题来了：很多人交了钱，却不知道钱在哪、怎么用、谁说了算，有些小区多年没启用维修基金，一出问题就扯皮；有的物业擅自做主动用资金，引发业主强烈不满，关键就在于——维修基金的使用，必须经过法定程序。

按照规定,动用维修基金需要“双三分之二”原则：即专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决人数中过半数同意，重大维修项目还需公示方案、预算、施工方等信息，确保透明公开，说白了，这不是物业一个人说了算的事，而是全体业主共同决策的“民主工程”。

更值得注意的是,维修基金不是“一次性消费”，用完还能续交，有些老旧小区当年标准低，钱早就花光了，这时候就需要业主再次筹集，别以为交过一次就一劳永逸，长期维护靠的是持续的责任意识。

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✅ 建议参考：

如果你是业主,建议定期关注小区维修基金的账户情况，主动参与业主大会或业委会的决策，遇到重大维修项目，别沉默，要问清楚：方案是否合理？报价是否透明？程序是否合规？你的每一次发声，都是对共有财产的守护，推动成立业委会，建立透明的财务公示制度，让这笔“沉睡的资金”真正为业主服务。

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📚 相关法条参考：

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
   规定改建、重建建筑物及其附属设施，以及使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2. 《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）
   明确维修资金的交存、使用、管理和监督机制，强调资金属于业主所有，专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

3. 《物业管理条例》第五十三条
   要求利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

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维修基金不是“神秘账户”，而是每个业主手中的“权益保障金”，它关乎你每天回家坐的电梯安不安全，屋顶漏不漏水，小区环境能不能长久维持。搞懂它，就是守护自己的居住价值，别再把它当成“看不见的钱”，而是要主动了解、积极参与、理性监督，只有当每一位业主都意识到：这不仅是钱，更是责任与权利的体现，我们的社区才能真正实现“共建、共治、共享”。

下次物业说要动维修基金,别慌，先问一句：“程序合规吗？我们同意了吗？”——这才是聪明业主的标配。

维修基金到底是什么？99%的人都误解了它的真正用途！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。