买房最多能贷多少钱?这个问题90%的人都搞错了!
你是不是也在为买房发愁?看着心仪的房子,心里盘算着首付、月供、未来生活……可真正卡住你的,往往是那句银行工作人员轻描淡写说出的话:“你最多能贷这么多。”
你开始疑惑:买房最多贷款多少钱?是不是工资越高,贷得越多?还是房子越贵,银行就越大方?我就以一名从业15年的房产律师视角,带你彻底搞清楚这个问题,不绕弯子,只讲干货。
贷款额度不是“你想贷多少就贷多少”
很多人误以为,只要房子总价够高,银行就会给你贷到顶。大错特错!银行不是慈善机构,每一笔贷款背后都有一套严密的风险评估体系。贷款额度的上限,其实是由多个因素共同决定的,核心逻辑是:你能还得起,银行才敢贷。
买房最多能贷多少钱?我们来拆解几个关键变量:
房屋评估价 vs. 成交价
你以为银行是按你签的合同价来贷款?不一定,银行会委托第三方评估机构对房产进行估值,最终贷款额度是按“评估价”和“成交价”中的较低者来计算的,比如你买的房子合同价300万,但评估价只有280万,那银行最多按280万来算贷款。
贷款成数:首套、二套差别巨大
这是决定你能贷多少的“天花板”,目前全国大部分城市执行的政策是:
- 首套房:最高可贷70%(即贷款成数7成)
- 二套房:最高可贷50%~60%(部分城市更低)
举个例子:一套评估价300万的房子,首套最高可贷210万,二套最多150万。差的这60万,就是很多人突然“贷不够”的原因。
你的还款能力:收入是硬指标
银行会看你的月收入是否足够覆盖月供的两倍以上,比如你月供1万元,那你的税后月收入至少要达到2万元,如果收入不达标,即使房子符合贷款条件,银行也会主动下调贷款额度,甚至拒贷。
征信和负债情况
你有没有信用卡逾期?名下还有车贷、消费贷?这些都会被计入“总负债”,银行计算的是你的负债收入比,通常要求不超过50%。负债越高,能贷的就越少。
贷款年限与年龄限制
贷款年限最长一般为30年,但借款人年龄 + 贷款年限 ≤ 65或70岁(不同银行有差异),年纪越大,可贷年限越短,月供压力越大,银行也会因此限制额度。
真实案例告诉你:为什么有人“突然贷不了”
我曾代理一位客户,35岁,年薪30万,看中一套400万的房子,首付120万,申请280万贷款,结果银行只批了200万。
为什么?
- 他名下有一笔15万的消费贷未结清
- 信用卡近半年有两次逾期
- 月收入虽达标,但负债比超了红线
他不得不临时凑钱补首付,差点违约。
别等签了合同才去问“最多能贷多少”——提前做贷款预审,才是最聪明的做法。
给购房者的几点关键建议(建议参考)
- 提前自查征信:上“中国人民银行征信中心”官网拉一份报告,看看有没有逾期、高负债。
- 控制负债:在买房前3-6个月,尽量还清信用卡、消费贷,避免新增负债。
- 做贷款预审:找银行或贷款中介做个预审批,明确自己实际可贷额度,避免“签约后贷不出款”的尴尬。
- 首付款准备要留余地:不要把首付卡在最低线,建议多准备10%-15%的备用金,以防评估价低于预期。
- 夫妻共同贷款更划算:两人收入合并计算,负债比更容易达标,贷款额度也更高。
相关法条参考
《个人住房贷款管理办法》(银发〔1998〕190号)
第十条:贷款人应根据借款人的还款能力、信用状况、所购房屋价格等因素,合理确定贷款额度和期限。《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)
明确规定:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的,贷款首付款比例不得低于40%。《民法典》第六百六十七条
借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同,贷款人有权根据借款人资信状况决定是否放款及放款额度。
买房最多贷款多少钱?答案从来不是一句“最多7成”就能概括的,它是一场关于信用、收入、房产价值和银行风控规则的综合博弈。
别再盲目乐观,也别轻易放弃,真正聪明的购房者,从看房第一天起,就在为贷款做准备。
贷款额度不是求来的,而是靠你的资信“挣”来的。
提前规划,精准测算,才能在买房这场“人生大考”中,稳稳上岸。
如果你正在看房,不妨现在就打开征信报告,算一算自己的“贷款天花板”——别让梦想,卡在银行的一纸审批上。
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