更名房到底是什么？别再被中介忽悠了！
你是不是也经常在房产中介嘴里听到“这个房子是更名房，便宜，手续简单”这样的话？听着挺诱人，但心里总打鼓：更名房什么意思？真的能买吗？会不会有坑？
咱们就来扒一扒“更名房”这个听起来神秘、实则暗藏玄机的词儿。
“更名房”到底是什么？
更名房，并不是一个法律术语，而是一个民间俗称。它通常指的是：在房屋尚未完成产权登记（也就是还没拿到不动产权证）的情况下，原购房人将购房合同中的买受人名字，直接变更为另一个人的名字。
说白了,还没办房产证，就把合同上的名字改了”，这种情况多出现在期房阶段，比如开发商刚开盘，购房者签了认购协议或商品房买卖合同，但还没交房、没办产证。
举个例子：
小王买了一套期房，签了合同，交了首付，但还没等到交房，他就因为工作调动不想买了，这时候，他找到小李，说：“我把这个房‘更名’给你，你接着付尾款，产权证直接写你名字。”如果开发商同意，房管局也配合，小王的名字就会从小李名下替换掉——这就是所谓的“更名房”。
“更名房”真的便宜又省事吗？
听起来好像是个捡便宜的机会：不用过户税、不用等满两年、手续快……但你得知道，便宜的背后，往往藏着大雷。
开发商是否允许？
大多数开发商在合同里都明确写着：“买受人不得擅自转让合同权利。”也就是说，你想更名，得开发商点头。有些开发商为了维护销售秩序，根本不允许更名，或者只允许在特定条件下操作，还可能收取高额“更名费”。
政策风险极大
很多城市对“更名”有严格限制，为了打击炒房，部分城市明确规定：期房不得更名，或仅限直系亲属之间更名。一旦违规操作，不仅合同无效，还可能被认定为“炒房”，面临限购、限贷甚至行政处罚。
产权归属不清晰
更名房的本质是“合同权利转让”，但在产权证没下来之前，房子的法律所有权仍属于开发商。如果原购房人有债务纠纷，这套房可能被查封；如果开发商资金链断裂，房子烂尾，你连合同都保不住。
后续过户可能出问题
你以为更名后就万事大吉？错！等房子可以办产证时，如果政策变了，或者开发商不配合，你可能根本拿不到证。更名≠产权转移，真正的产权，必须通过不动产登记才算数。
哪些情况可能合法“更名”？
虽然风险大,但也不是完全没可能，以下几种情况相对安全：
- 直系亲属之间更名：比如父母买给子女，或夫妻之间，部分城市允许提供关系证明后申请更名。
- 开发商内部调换：有些开发商允许客户在房源之间调换，顺便更改买受人，但需走正规流程。
- 法院判决或继承：因继承、离婚分割、法院裁定等导致的合同主体变更，通常可依法办理。
但无论哪种情况,都必须经过开发商书面同意，并在房管部门备案，否则就是“私下交易”，不受法律保护。
✅ 小编建议参考：
如果你真遇到“更名房”的机会，千万别脑子一热就签合同，记住这几点：
- 先查政策：咨询当地房管局，确认是否允许期房更名；
- 看开发商态度：必须拿到开发商的书面同意函；
- 查原购房人背景：是否有债务、婚姻纠纷，避免房子被查封；
- 不付大额定金：在完成备案前，不要支付超过合理比例的款项；
- 签三方协议：最好由你、原购房人、开发商三方签署协议，明确权利义务；
- 律师把关：花点钱请专业律师审合同，避免踩坑。
便宜不是贪出来的，安全才是最大的省钱。
📚 相关法条参考：
《中华人民共和国民法典》第五百四十五条
“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”→ 购房合同属于债权债务关系，是否可转让，需看合同约定及法律规定。
《城市商品房预售管理办法》第十条
“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售合同登记备案后，方可转让。”
（注：部分地方将“转让”理解为禁止更名）各地限购政策
如深圳、杭州等地曾明文规定：“禁止期房更名，遏制投机炒房行为。”
“更名房”听起来像捷径，实则步步惊心。它不是正规二手房交易，也不等于产权过户。在不动产权证没到手之前，任何“更名”都只是纸上谈兵。一旦开发商反悔、政策收紧或原房主出事，你可能钱房两空。
面对“更名房”，请保持清醒：天上不会掉馅饼，掉下来的往往是陷阱。真正安全的购房，永远是走正规流程、办正规手续，别为了一时便宜，赌上自己的安居梦。
买房是大事，合规才是底线。听懂了吗？点个赞，转发给正在看房的朋友，别让他们踩坑！
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