回迁房到底是什么意思？拆迁户和买房人都该搞清楚！
你有没有听过“回迁房”这个词？可能是在亲戚聊天时、朋友买房时，或者新闻里提到“某片区拆迁，居民将住进回迁房”，听起来好像跟“拆迁”挂钩，但具体回迁房什么意思，很多人其实一知半解，甚至误以为它就是普通的商品房，咱们就来彻底掰扯清楚，回迁房到底是什么，它和商品房有什么区别，买它到底值不值？
回迁房，就是政府或开发商因城市改造、旧城拆迁等项目，把原有住户的房子拆了之后，给这些原住户“原地返还”或“异地安置”的房屋，说得再直白点：你家老房子被拆了，政府或开发商不能让你流落街头，所以给你安排一套新房，这套房，回迁房”。
这里要特别注意——回迁房不是补偿款，而是实物安置的一种形式，它本质上是“以房换房”，只不过换的可能是期房，位置也可能和原来不完全一致，比如你原来住二环，拆迁后可能安置在三环附近，虽然离得不远，但生活配套、学区、交通都可能不同。
那回迁房能不能买卖呢？很多人以为回迁房就是“便宜房”，想低价捡漏，但现实没那么简单。回迁房在产权上有个“时间差”——大多数回迁房最初是没有“大红本”（不动产权证）的，得等项目整体竣工、验收、办完初始登记后，原住户才能去办自己的房产证，这个过程可能要等几年。
在这期间,有些人等不及，就选择“转让”回迁资格或签“预购协议”卖给他人，这就是所谓的“买回迁房”，但这种交易风险极大！因为房子还没落到个人名下，你付了钱，可能几年后产权却办不下来，或者原房主反悔，甚至出现一房多卖的情况，法院判例中，这类纠纷屡见不鲜。
还有一个重点：回迁房的质量和配套，往往不如周边的商品房，毕竟它的首要目的是“安置”，不是“盈利”，开发商在建回迁房时，可能在用料、户型设计、绿化率等方面压缩成本，你可能会发现，同一小区，商品房那一栋电梯新、门禁严，而回迁房那一栋楼道昏暗、物业松散。
但话说回来,回迁房也有它的价值，尤其是在城市核心区拆迁后原地回迁的项目，地理位置优越，未来升值潜力大，一旦产权办下来，和商品房在法律上就“平起平坐”了，可以正常买卖、抵押、落户、上学。如果你能接受等待周期，又懂法律风险把控，回迁房未必不是一条“曲线买房”的路径。
建议参考：
如果你是被拆迁户,面对“要钱还是要房”的选择，一定要综合考虑：家庭资金需求、未来居住规划、当地房价走势，如果选择回迁房，务必确认安置协议中写明了房屋位置、面积、交付时间、产权办理责任等关键条款，白纸黑字，缺一不可。
如果你是想“捡漏”买回迁房的购房者，强烈建议：别碰没有产权证的回迁房交易！真要买，也得等到原业主拿到房产证，并完成过户，否则，省下的钱可能远远补不上未来打官司的成本。
相关法条参考：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。《民法典》第二百零九条：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第三十八条：
未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。
小编总结：
回迁房什么意思？它不是“便宜房”的代名词，而是一种带有安置性质的特殊住房形式，理解它，不只是搞清一个名词，更是看清背后的权利、风险与机会，无论是拆迁户还是购房者，面对回迁房，别被“低价”冲昏头脑，也别因“安置”二字就轻视权益。有证才安全，签约要谨慎，法律是底线，搞懂这些，你才真正掌握了回迁房的“打开方式”。
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