你有没有过这样的经历？售楼处销售信誓旦旦地说：“这可是现房，随时能交房，眼见为实！”可等你签了合同、交了钱，却发现房子还在打地基？或者小区连门都没建好，所谓的“现房”只是个营销话术？到底什么是现房？它和期房、准现房有什么区别？为什么它对购房者如此重要？

咱们就来扒一扒“现房”背后的真相。

现房 ≠ “快交房”，它是有法律定义的！

很多人以为，只要快交房了，就是现房，错！现房，在法律上是有明确界定的。

根据我国《城市房地产管理法》和住建部门的相关规定，所谓“现房”，是指已经完成竣工验收，并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》的房屋。换句话说，房子已经建好，通过了政府的全面验收，具备了入住条件，开发商也拿到了“准生证”——竣工备案证明。

重点来了：

• 有竣工验收备案表 ✔️
• 可以直接办理房产证 ✔️
• 买完就能装修入住 ✔️

这才是真正的“现房”，而那些还在施工、哪怕只剩外墙没刷完的楼盘，哪怕销售说“下个月就交”，在法律上也依然是“期房”。

现房 VS 期房：风险差在哪？

对比项	现房	期房
是否建成	已竣工	在建中
能否实地看房	可以，所见即所得	只能看样板间
产权办理时间	通常3-6个月	交房后1-2年
开发商烂尾风险	几乎为零	存在较高风险
价格	相对较高	通常有折扣

核心区别在于：现房是“结果”，期房是“承诺”。
你买期房，买的是开发商的承诺；而买现房，买的是已经存在的实物，一旦开发商资金链断裂，期房可能烂尾，钱房两空，而现房，房子就在那里，哪怕开发商出事,房子也不会消失。

警惕“伪现房”陷阱！

有些开发商为了促销，会把“准现房”甚至“尾盘期房”包装成“现房”。

• 房子主体封顶,但还没验收；
• 小区绿化没做完,消防没通过；
• 或者只有部分楼栋竣工,其他还在建。

这种情况下，即便你能看到房子，也不等于它是法律意义上的现房。购房者一旦轻信，可能面临无法按时办证、延期交房,甚至被隐瞒工程质量问题。

签合同前一定要查三样东西：

1. 《竣工验收备案表》原件（最关键！）
2. 开发商的《商品房预售许可证》是否已转为现售备案
3. 房屋是否已取得初始登记（大产证）

这些文件，缺一不可，别光听销售说,一定要自己核实。

现房的优势，不只是“安心”那么简单

除了规避烂尾风险,现房还有几个你可能没意识到的好处：

1. 户型和采光一目了然
   你可以亲自走进房间，看朝向、看视野、看邻居距离，甚至感受楼间距和噪音，样板间再美,也不如真实空间来得靠谱。

2. 小区配套看得见
   物业水平、绿化质量、车位规划、人车分流……这些软实力,只有现房才能真实体验。

3. 议价空间更大
   现房通常是尾盘或清盘阶段，开发商回款压力大，更容易谈价格或送车位、家电等福利。

4. 贷款和过户流程更快
   现房交易流程更短，银行放款快，产权转移迅速,省时省心。

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✅ 购房建议参考：

如果你是刚需购房者，尤其是首次买房、预算有限、对风险敏感的人群，强烈建议优先考虑真正意义上的现房。
虽然价格可能略高，但省下的不仅是时间和精力，更是心理上的踏实。
买房不是买期货，别拿全家积蓄去赌一个“未来承诺”。
签约前务必查验竣工备案文件，必要时可委托律师陪同看房、审合同,把风险降到最低。

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📚 相关法条依据：

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条
   商品房预售应当符合下列条件：
   （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
   （二）持有建设工程规划许可证；
   （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
   （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

   注：此条针对“期房”，而现房无需预售许可,应办理现售备案。

2. 《商品房销售管理办法》第七条
   商品房现售，应当符合以下条件：
   （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
   （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
   （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
   （四）已通过竣工验收；
   （五）拆迁安置已经落实；
   （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
   （七）物业管理方案已经落实。

   其中第（四）条“已通过竣工验收”是判断现房的核心标准。

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“什么是现房？”看似简单，实则关乎每一位购房者的切身利益。
它不只是一个销售术语，更是一道安全防线。
真正的现房，是看得见、摸得着、住得进、办得了证的房子。
在这个楼市波动频繁的年代，选择现房，就是选择一份确定性。
别被“即将交付”“年底清盘”这类话术迷惑，擦亮眼睛，认准《竣工验收备案表》，才是保护自己最硬的底气。

买房是大事，一步错，可能步步错。
所见即所得，才叫安心。
愿每一位购房者，都能买到真正属于自己的“现房”。

现房到底是什么？买房人必须搞清楚的真现房秘密！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。