你是不是经常在房产中介嘴里听到“存量房”这个词？或者在看房时，销售随口一提：“这套是存量房，价格好谈。”但你心里却嘀咕：这到底是个啥？跟新房有啥区别？会不会买到坑里去？

别急，今天咱们就用大白话，把“什么是存量房”这个问题掰开揉碎讲清楚,让你下次看房再也不被术语绕晕！

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说人话：存量房到底是什么？

简单粗暴一句话：存量房，就是已经建好、有人住过、现在拿出来卖的二手房。

它不像开发商刚开盘的新房，还没人住过；也不像安置房、小产权房那样身份复杂。存量房，是“五证齐全”、可正常上市交易的二手商品房。

举个例子：
老王2015年在市中心买了套商品房，住了8年，现在孩子上学要换学区房，于是他把这套房子挂到中介卖。
这套房，从这一刻起，就成了“存量房”。

只要不是开发商一手销售的新建商品房，只要是已经登记在个人名下、再次进入市场的住宅，基本都属于存量房范畴。

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存量房 vs 新房，到底差在哪？

很多人纠结：买新房还是买存量房？咱们来比一比：

对比项	新房	存量房
产权状态	开发商名下，首次出售	已登记在个人名下，二次交易
房龄	0年	至少1年以上
价格	通常较高，有溢价	可协商，常有议价空间
交房时间	可能要等1-2年（期房）	现房，看中就能住
周边配套	未来规划中，不确定	成熟，看得见摸得着
贷款难度	相对容易	取决于房龄、评估价等

看到没？存量房最大的优势就是“所见即所得”——你去看房，小区环境、邻居素质、采光通风，全都能实地感受，不像新房，图纸画得再美，交房后可能“货不对板”。

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买存量房，最该注意什么？

别以为“二手房”就等于“便宜捡漏”，存量房交易水可深着呢！

1. 产权是否清晰？
   有没有抵押？有没有被查封？夫妻共有房，配偶同不同意卖？这些都得查！
   建议：去不动产登记中心拉一份《房屋登记信息查询结果》，白纸黑字最靠谱。

2. 房龄影响贷款和升值
   银行对房龄有要求，一般超过20年的房子，贷款成数会降低，甚至拒贷。
   老破小看着便宜，但可能“买得起，贷不了”。

3. 户口和学位问题
   特别是学区房，前业主户口没迁走，你的孩子可能上不了学！
   合同里一定要写明：“卖方须在交房后XX日内迁出全部户口，否则赔偿XX万”。

4. 物业和邻里关系
   新房物业是开发商定的，存量房你得看现在的物业水平。
   是不是老小区？有没有电梯？停车难不难？这些细节,直接影响生活质量。

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专业建议参考：买存量房，这样做才安心

1. 找靠谱中介：选有资质、口碑好的中介公司，别图便宜找“黑中介”。
2. 查产权、查抵押、查查封：三查缺一不可，花几百块做产权调查，省下几十万风险。
3. 签正规合同：用住建委发布的《存量房买卖合同》范本，关键条款手写补充。
4. 资金监管别省：房款不要直接打给卖家，走银行资金监管，过户完成再放款。
5. 实地多看几次：白天看、晚上看、工作日看、周末看,感受不同时间段的小区氛围。

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相关法条参考（别嫌枯燥，关键时刻能救命）

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：
   “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”

   👉 解读：房子没过户,钱付了也不算你的！

2. 《城市房地产管理法》第三十八条：
   “下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”

   👉 解读：查封的房子不能卖,买了也白买。

3. 《不动产登记暂行条例》第十四条：
   “因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”

   👉 解读：过户必须买卖双方到场,不能代办。

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“什么是存量房”？说白了，就是市面上能自由买卖的二手房。
它不是洪水猛兽，也不是捡漏神器，关键在于你是否做足功课、避开陷阱。

现在一二线城市新房越来越贵，很多人把目光转向存量房，这是趋势，也是理性选择。
但记住：便宜的背后，可能藏着看不见的坑。
只有把产权查清、合同写细、流程走稳，才能真正实现“花合适的钱，住安心的家”。

下次中介再跟你说“这是优质存量房”，你就可以微微一笑：
“我知道它是什么，也知道该怎么买。”

——这,就是你作为购房者的底气。

什么是存量房？听起来很专业，其实和你买房息息相关！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。