《城市房地产管理法》第二十六条规定，“因不可抗力或者政府和政府有关部门的行为或者开工开发所需的前期工作造成延误开工的”，政府不得无偿收回土地使用权。《闲置土地处置办法》第八条列举并解释了“***及***有关部门的行为”的具体情况。在地价飙升的背景下，上述规定的具体适用直接影响对政府权力的限制程度。开发商在什么情况下会袖手旁观？***导致工期延误是一种什么样的情况？事实调查的差异会产生截然不同的结果。本文通过最高法院的经典案例分享司法经验，并在延伸阅读部分总结了最高法院和地方高级法院的典型案例。

裁判要点

1、《国有土地使用权出让合同》约定“三通一平”费用由土地使用权人承担，政府机构作为土地出让方仍有义务协助推进三通一平整平。土地使用权人因高速公路封闭而无法开工，属于***造成的工期延误。***无权以土地闲置为由无偿收回土地。

2、因相关土地无明确规划指标，拟建规划设计方案未获批准，土地使用权人无法开工建设。这是***造成的工期延误，***无权将该土地闲置使用。无偿收回土地。

案件简介

1、1993年2月25日，香泉公司与陵水县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》号及其附件，同意香泉公司转让广坡镇响水湾892亩国有土地使用权，陵水县210万元。作为旅游度假区和房地产开发项目用地。

2、1993年5月1日，香泉公司取得相关土地《国有土地使用证》。事后香泉公司取得了《建设用地规划许可证》，但规划部门并未提供该场地的控制性详细规划。为此，香泉公司向陵水县政府、国土资源局等相关部门申请并提交了规划方案。但由于2005年之前该地块总体规划尚未确定，因此没有获得批准。

3、除50亩配套滩地无法开发建设外，其余土地均被1994年修建的通往陵水县的高速公路封闭，工程车辆无法通行。为此，陵水县***于1994年向海南高速公路公司发出《关于要求在高速公路179KM地段开设出口的函》，但未得到回复。2005年10月31日，陵水县***向海南省交通运输厅报告公路开通事宜，海南省交通运输厅于2005年11月21日予以批复。

4、截至2005年8月8日，香泉公司尚未开发建设相关土地，陵水县***发《关于依法收回国有土地使用权核发换地权益书的决定》。因听证未按照法定程序举行，陵水县***撤销了该决定。

5、2006年6月16日，陵水县***作出新决定，无偿收回有关土地。香泉公司不服，向海南省人民政府申请行政复议。省政府撤销该决定，要求陵水县政府给予香泉公司不超过一年的期限，按规定进行开发建设。

6、2007年5月24日陵水县***作出《关于依法无偿收回国有土地使用权的决定》。香泉公司不服，向海南省人民政府申请行政复议，省人民政府维持原判。

7、香泉公司不服，向海南省中级人民法院提起行政诉讼，请求判令撤销陵水县收回土地的决定。海南省中级人民法院一审认为土地闲置的原因是政府，裁定撤销陵水县政府的决定。陵水县***不服，提起上诉。二审，海南高院认为闲置土地的原因是香泉公司，撤销一审判决，维持陵水县***判决。

八、香泉公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院认为，土地闲置的原因是陵水县***，撤销二审判决，撤销陵水县***的决定。

裁判分

本案争议的焦点是争议土地未能按规定期限开发是否是由于香泉公司自身原因造成的。对此，两审法院和最高再审法院都充分论证了自己的判断。

海南省中级法院一审认为陵水县***应负起责任，理由如下：

1、涉案项目位于东部快速路旁。东部高速建成后，道路封闭，香泉公司无法进行开发建设。因此，香泉公司尚未开始开发该土地，造成土地闲置，其责任不在于香泉公司。

2、2006年11月22日，海南省政府作出《行政复议决定书》号决定，认为陵水县政府给予香泉公司不超过一年的期限，按规定进行开发建设。但陵水县***却在没有给予香泉公司不超过一年的时间进行开发建设的情况下，就做出了无偿收回土地的决定，这显然是不恰当的。陵水县***作为下级人民政府，无权改变上级人民***的行政复议决定。

海南省高院二审认为，原因在于香泉公司，理由如下：

土地使用权出让合同约定，香泉公司将承担争议土地的“三通一平”责任，陵水县***无义务承担已开发土地的道路建设责任。此外，陵水县***于1993年以较低价格转让了本案争议土地。这既不合理，又不可行。因此，因封路而无法按期开工的原因并不在陵水县。

最高人民法院进行再审，认为责任在陵水县***，理由如下：

1、本案诉争土地可供开发的部分位于东部快速路西侧山坡上。东线高速完全封闭，工程车辆无法到达，导致香泉公司无法进行开发建设。虽然通往争议地块的高速公路下方有涵洞，但该涵洞用于排洪而非车辆通行，无法通过大型工程车辆。陵水县***声称香泉公司可以通过高速公路下涵洞到达开发用地，并以此证明香泉公司对闲置土地负责的理由站不住脚。

2、1993年香泉公司与陵水县***签订国有土地使用权出让合同时，至陵水县的东线高速公路尚未建成。香泉公司在处理因高速公路建设可能导致的争议土地封闭时遇到困难。可以预见，在这种情况下，要求他们承担土地闲置两年的不利法律后果，显然是不公平的。

3、根据双方签订的《国有土地使用权出让合同》，虽然“三通一平”费用由香泉公司承担，但涉及交通、公路开口等公共设施变更的工程项目，须经主管部门批准部，然后才能实施。作为合同方，陵水县***应在职权范围内协调有关各方，推动高速公路早日通车。

4、土地开发建设须经规划部门批准后方可进行地面建设。但该地块一直没有明确的规划指标。尽管香泉公司已多次将其规划设计方案提交相关部门审批，但相关部门尚未对此做出回应。由于未能获得规划批准，香泉公司也无法开发建设争议土地。

综上，由于商水县***原因，争议土地未能在规定期限内开发。

实践经验总结

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1、《闲置土地处置办法》第八条列举并解释了“***、***有关部门的行为”的具体情况，概括如下：1、土地尚未交付；2.依法修改土地利用总体规划和城乡规划。3、规划、建设条件的变更；4、涉及拆迁等的信访；5、文物军事管制和保护。

2、国有土地出让合同没有明确约定的，“三通一平”是行政机关出让土地的附带义务。对于土地受让人无法自行解决的问题，当地人民政府作为对出让土地负有综合管理责任的地方人民政府，应当在土地出让范围内为土地受让人做好开工前的准备工作。它的权威。提供必要的协助和协调、沟通、支持工作，促进开工建设。土地受让方应积极与政府沟通协调，报告无法开工的原因，请求有关部门协助解决。

3、土地受让方应当按照土地出让合同约定的用途进行开发建设。未按照政府批准的用途和合同约定开发建设的，土地将闲置，政府有权按照有关规定无偿收回土地。程序。