2020年12月底，上海的赵女士和孔先生与德国一家房地产公司中介签订了购房合同。合同约定，赵女士以229万元、154万元购买孔先生位于浦东周浦的房产。装修补偿总价为383万元。

合同规定双方最迟于2021年2月28日之前在线签署，并于2021年5月15日之前完成转账；在其他条件不变的情况下，买方可以增加、减少或变更“买方”，但仅限于直系亲属或关联企业；一方根本违约的，应当支付相当于房屋总价款20%的违约金。

遗憾的是，2021年1月21日，上海出台房地产新政策，规定夫妻离婚3年内购买房屋的，按照离婚前家庭房屋总数计算；如果财产不超过“五”，则全额征收增值税。

新政策下，赵女士成为了限购对象，即使没有限购，她也要额外缴纳11.5万元的增值税费用。

为此，买卖双方进行了多次谈判。赵女士一度同意承担增值税，但要求将买家改为自己的儿子。孔先生表示，如果要换买家，价格就得涨。两党都未能做到这一点。达成协议后，交易陷入停滞。

赵女士于2021年4月向法院提起诉讼，请求解除购房合同，并要求孔老师向其支付违约金76.6万元。诉讼中，孔老师提出反诉，主张赵女士支付违约金45.8万元。

那么，如果这笔房产交易失败，违约责任该由谁承担呢？

赵女士认为，在合同规定的网上签约日期，孔老师在签订合同前要求加价20%，导致合同无法履行。卖方为违约方，应退还定金并支付违约金。

孔老师认为，在合同规定的网上签约日期，赵女士拒绝以自己的名义签署合同，并拒绝支付货款。买方是违约方，应当支付违约金。

法院经审理认为，根据购房合同规定，变更购房者的购房人必须是其近亲属，且必须提前7天通知被告，并提供关系证明。但在网上签字前7天，赵女士并未向孔先生提供找零。有关买家的信息。因此，孔老师有权在网签日拒绝与赵女士以外的任何人进行网签。

而且，网签日后，双方仍未能就交易条件达成一致，也未督促对方履行合同义务、完成交易手续。因此，法院认为，双方均不承担对方的违约责任！

律师说法

经本案审查，原告赵女士对变更买方的条款缺乏准确、完整的理解。我们来看看合同条款：

在本合同及补充协议约定的买卖交易条件不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更合同中的“买方”，但仅限于乙方的直系亲属或关联企业；若乙方确需增加、减少或变更“买家”，乙方须提前7天通知甲方，并提供关系证明。

首先，改变买家直系亲属不需要卖家同意；卖方提价请求被拒绝后，卖方仍有义务按照原交易条件履行合同义务。

其次，赵女士提出改变买家条件，但在孔老师要求加价20%后，她无奈放弃。赵女士该怎么办，不是应该同意在网上签字前7天通知孔老师，并提供关系证明吗？也许是涨价20%的消息太过爆炸性，转移了赵女士所有的注意力。她完全忽视了提前7天通知公司并提供关系证明这一履行合同的关键。

在针对孔先生和德谋地产的诉讼中，赵女士多次强调已通知并提供了关系证明，但无法提供有力的相应证据。她不仅错过了买房的机会，还白白花费了很多金钱和精力。可谓是惨痛的教训。

作者长期关注房产和家庭纠纷。有相关问题的读者可以直接通过私信沟通。作者看到后会尽快回复。