上周央行再次加息，5年期以上为6.84%，优惠利率为5.814%，而同期保持不变，仅为4.59%，差额进一步拉大，公积金低利率的优势更为明显。而在这种优惠的前提下，如何更好的利用，以达到“好上加好”呢？本期我们请专家就纯公积金贷款及贴息贷款两种情况下的三种还款方式进行分析，为消费者提供理财参考。

　　方式一：纯公积金贷款自由还款

　　后期压力大

　　如贷款额全部使用公积金贷款，还款方式为自由还款，管理中心会根据客户的借款金额和期限，给出一个最低还款额，在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。自由还款方式比较灵活，但“链家地产”金融中心提示，最低额度可缓解初期或一时的经济压力，购房者应制定合理的还款计划。如果公积金账户余额较大，应尽量多还款，减少利息，否则越到后期，压力会越大。比如一笔30万元、20年期的贷款，最低还款额为1493元，如果一直按照最低还款额偿还贷款，最后本金还款将高达165379.84元。

　　方式二：一次性提取公积金还款

　　要预留3个月还款额

　　如果贷款额度超过公积金贷款的最高限额，则需使用贴息贷款，贴息贷款的还款方式包括等额本息及。等额本金在初期的还款压力较大；等额本息则有每月还款额相等的特点，有利于理财计划的制定及执行。

　　“信一天”专业人士认为，如果公积金账户余额或手头资金充裕，完全可以进行提前还款。比如张女士贴息贷款的余额为30万元，剩余期限15年，公积金账户余额有6万元，张女士可以一次性提取公积金账户余额进行还款，本金剩余为24万元，按新利率的优惠利率5.814%计算，利息可节省3万余元。但目前北京市一次性提完公积金账户余额的频率为一季度，提取后，公积金账户资金将冻结3个月。因此，提完公积金账户前，要确保还有其他资金进行3个月的还款。

　　方式三：贴息比例大

　　提前还款并不可取

　　目前北京市贴息贷款条件下进行提前还款时，是按照最初确定的贴息比例与不贴息部分的比例，确定提前还款中贴息部分与不贴息部分的金额，前提是尽量减少商贷的额度。但是是否进行提前还款，要综合考虑贷款额中公积金、商贷的额度和贴息的比例。

　　比如李先生在2005年申请贴息贷款，现在贷款余额为40万元，贷款剩余期限为15年，其中公积金贷款额为35万元，商业贷款额为5万元，当初确定的贴息部分与不贴息部分的比例为9：1。加息后，李先生打算提前还款10万元，故公积金还款的分配额度为9万元，商贷为1万元。在提前还款后，商贷仅节省利息5000余元。千万家专业人士认为，因为商贷额度小、贴息比例大，使得提前还款都用于偿还公积金余额，达不到减少商贷余额的最佳目的，利息节省效果不明显。同样，商贷额度大、贴息比例大对于提前还款的减少利息有限。因此，贴息比例大的情况下，并不提倡提前还款。

　　公积金贷款作为政策性贷款，在加息后其优势显现更为突出，预测将会有更多购房者选择公积金贷款。

记者　王丽娅
摘自　北京晨报