一、小产权房签订的的买卖合同有没有效

小产权房签订的买卖合同一般是无效的，主要基于以下原因：

（一）土地性质问题。小产权房通常是在集体土地上建设的，而集体土地的使用受到严格限制。根据相关法律规定，农村集体土地只能在本集体经济组织成员内部流转，用于特定的农业生产等用途。将集体土地用于开发并对外出售，违反了土地管理的相关。

（二）产权合法性问题。小产权房无法取得合法的产权证书，不具备合法的产权登记，其产权的合法性无法得到法律的有效确认。

（三）合同效力认定。由于小产权房的交易违反了法律法规的强制性规定，依据《》等相关法律，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

但在某些特殊情况下，例如本集体经济组织成员之间的房屋买卖，在符合相关规定和程序的前提下，可能会被认定为有效。总之，小产权房买卖合同的效力需根据具体情况进行判断。

二、无证注意什么问题

在签订无证二手房买卖合同时，需注意以下几方面问题：

（一）明确房屋产权情况。虽无房产证，但要尽可能详细了解房屋真实产权归属，核实卖方是否为真正权利人，有无其他共有人，避免后续出现产权纠纷。

（二）约定违约责任。鉴于无证房产交易风险较大，应在合同中明确约定双方违约责任。比如若因卖方原因导致最终无法或过户，卖方需承担何种赔偿责任；若买方违约不履行合同，需承担怎样的后果等。

（三）付款方式与期限。合理确定付款方式与期限，保障双方权益。可约定分期付款，根据房产办理证件进度逐步支付款项，降低买方风险。

（四）房产交付条款。明确房屋交付时间、标准及相关附属设施设备的交付情况等，确保交易顺利完成。

（五）补充条款。可针对该无证房产的特殊情况，如后续办证费用承担、可能面临的政策风险分担等，作出详细补充约定。

三、买现房签合同需要注意哪些细节问题

购买现房签订合同，需关注以下细节：

（一）房屋基本信息。明确房屋具体位置、面积、户型、朝向等，确保与实际情况相符，避免后期出现面积差异等纠纷。

（二）产权状况。核实房屋产权是否清晰，有无抵押、查封等限制交易情形，要求出卖人提供相关证明文件，保障自身权益。

（三）交房条件与时间。约定清楚房屋交付的具体标准，如装修、设施设备配备等情况；明确交房时间，若逾期交房，应规定出卖人的违约责任。

（四）付款方式与期限。确定是一次性付款、分期付款还是付款，以及各阶段付款的具体时间节点，避免因付款问题产生争议。

（五）质量保证条款。对房屋质量作出详细约定，包括保修范围、保修期限和保修责任等，以便出现质量问题时能有效维护自身权益。

（六）违约责任。明确买卖双方在合同履行过程中，如违约应承担的具体责任，使合同具有更强的约束力。

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