一、40年产权公寓能开无房证明吗

40年产权公寓能否开无房证明，取决于当地政策和房屋性质认定。

通常情况下，40年产权公寓多为商业性质，土地用途是商业、旅游、娱乐等。在中，这类商业性质公寓一般不计入住宅套数统计。如果当地政策区分商业和住宅，且在认定无房情况时仅考虑住宅，那么拥有40年产权公寓的人可以开具无房证明。

然而，部分地区政策可能不同。有些地方可能未严格区分商业与住宅，或者在特定政策下，将40年产权公寓纳入整体房屋统计范围。此时，拥有该公寓者就无法开具无房证明。

要确定能否开具，可携带个人等相关资料到当地不动产登记中心咨询，或通过官方网站、政务热线了解具体政策。明确情况后，再按照要求申请开具无房证明。

二、目前房屋几年可以出售

房屋出售年限规定因情况而异。在一般情形下，只要房屋有合法产权，随时都能出售。但存在一些特殊情况：

其一，对于某些地方的限售政策。为了稳定房地产市场，防止投机炒房，部分城市会出台房屋限售政策，规定取得不动产权证书一定期限后才能出售，常见的限售年限有2年、3年或5年。购房者需关注当地具体政策要求。

其二，等保障性住房。这类房屋出售有更为严格的限制条件，通常需满足一定居住年限，有的地方规定需居住满5年，且要补缴等相关费用后，才可按市场价格出售。

其三，涉及司法查封等限制交易的房屋。在查封期间，房屋不能正常出售，需解除查封等限制措施后，才具备交易资格。

总之，要依据房屋性质、当地政策以及是否存在权利限制等因素，确定房屋是否能出售。

三、关于无证房如何认定产权

《民法典》本身未对无证房产权认定作出专门规定，不过可结合相关法律原理与规定来判断：

1.合法建造：依据《民法典》规定，合法建造房屋，自事实行为成就时取得物权。若建房者按法定程序申请，获相关部门审批许可后建造的无证房，即使未办理产权登记，建房者也享有房屋产权。

2.继承所得：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承人通过继承获得无证房，即便未完成产权登记，也拥有相应产权。

3.历史遗留问题：部分无证房是由于历史政策、登记制度不完善等原因造成的。对于这类房屋，需结合当时的历史背景、政策规定等因素综合考量，若经相关部门认定符合条件，可确认产权归属。

然而，未经审批、违反城乡规划等建造的无证房，属于违法建筑，建造者无法取得合法产权，还可能面临拆除等处罚。

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