一、如何分辨二手房

1、查验房屋所有权人，确保无误

在购产之前，需确认所购房产的唯一所有权人是否为交易对手方。

请务必核实卖方身份，确认其所持有的房屋所有权与其出售之房屋是否相符。通常情况下，一套房产仅归属于一位所有权人，除非存在关系。如有疑问，可前往房管部门查询产权信息。若卖方拒绝提供相关信息，应引起警惕。

2、先行，保障权益

在签署正式合同之前，建议进行预告登记，以保护自身权益。预告登记是指在房地产交易中，买卖双方签订合同后，向房地产管理部门进行备案并公示于网络之上，从而获得相应的编号。此举有助于提高房产交易的透明度，规范合同文本，保障买卖双方的合法权益，防止一房二卖现象发生。

3、及时网签，避免风险

网签是房地产交易中的重要环节，买卖双方签订合同后，需至房地产管理部门进行备案并发布在互联网上。网签编号将作为查询依据，便于买卖双方随时了解交易进展。根据相关法规，能够有效防止一房二卖等问题，保证房产交易的公正性。

4、借助中介机构，降低风险

对于缺乏经验或对交易流程不熟悉的购房者而言，寻求当地知名中介机构的帮助不失为明智选择。在交易过程中，中介机构可协助买卖双方拟定详细且明确的合同条款，并注明如出现房屋纠纷及一房多卖等情况，卖方须承担全部责任。尽管中介服务需要支付一定费用，但其所带来的保障力度更大。

《》第20条

规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这条规定是告诉人们，当事人签订房屋买卖协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产是不发生物权效力的。也就是说该房只能卖给预告登记的购房人，预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。

二、收楼才发现面积缩水怎么办

房屋面积缩减不超过3%，应依实际结算房价；若超过3%，买方有权并收回已付房款及利息；若选择继续履约，则按误差比例与协议价格，由卖方双倍赔偿。