一、造成损失如何认定

首先，确认房屋已完成过户手续至关重要，如已完成，房屋所有权自然归属于已登记的买方；其次，若未进行任何登记，应依据购房款转移情况，即追寻已全额或大部分支付购房款之人，此人为新房主；最后，根据买卖双方签署合同的时间顺序及相关法规，判定房屋所有权的最终归属。

《》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《最高人民关于审理案件适用法律若干问题的解释》第八条

具有下列情形之一，导致买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

二、一房二卖如何保护权益

首先，应确认房屋是否已完成过户手续。如已过户，房屋产权便归买方所有；反之，如未做任何登记，则视购房款转移情况而定，即找出已全额或大部分支付房款之人，此人为新产权人；最后，根据买卖双方签署合同的时间顺序及相关法规，判定房屋产权的最终归属。