一、房产过户贷款流程

房产过户贷款主要有以下流程：

一是准备材料。买卖双方需准备好、本、、、等相关材料，同时买方还需准备、银行流水等贷款所需资料。

二是银行面签。买方携带准备好的材料前往银行，填写贷款申请表，提交相关资料，银行会对买方的资质、信用等情况进行审核，以确定是否给予贷款及贷款额度。

三是房产评估。银行指定的评估机构会对房产进行评估，确定房产价值，评估结果将作为审批的重要参考。

四是贷款审批。银行根据面签情况、评估结果等进行综合审批，若审批通过，会出具批贷函。

五是办理过户。买卖双方携带相关材料到当地房产管理部门办理房产过户手续，将房产产权转移至买方名下。

六是抵押登记。过户完成后，买方需与银行一同办理房产抵押登记手续，银行取得他项权证。

七是放款。银行在完成抵押登记后，按照约定将贷款发放至卖方账户，买方则按合同约定开始还款。

二、满两年的房屋过户费用

房屋过户费用涉及多种税费及相关费用，满两年的房屋过户主要有以下费用情况：

：根据购房者情况而定。面积90平方米及以下，税率为1%；首套房面积90平方米以上，税率为1.5%。面积90平方米及以下，税率为1%；面积90平方米以上，税率为2%。三套及以上住房，不论面积大小，税率为3%。

：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。但若是北上广深地区，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

：若能提供房屋原值凭证，个人所得税为（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%；若不能提供房屋原值凭证，按住房转让收入的1%核定征税。若该住房是家庭唯一生活用房且购买时间超过5年，可免征个人所得税。

此外，可能还有一些如登记费、手续费等少量杂费。

三、预登记房产过户税

房产过户涉及多种税费，预登记房产过户时同样需要关注相务规定。

在房产过户中，常见的税费主要有以下几种：

一是契税。一般由买方缴纳，税率根据房屋面积、是否为首套房等因素有所不同。比如首套房面积在90平方米及以下的，通常为1%；面积在90平方米以上的，税率为1.5%。二套房相应税率会有所提高。

二是增值税。若房产未满2年对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；满2年的普通住房免征增值税，非普通住房则差额征收。

三是个人所得税。通常由卖方缴纳。若房产满5年且是家庭唯一住房，免征个人所得税；否则，一般按房产交易差额的20%或者房产总价的1%征收。

此外，还可能涉及等其他税费，但在一些情况下可能有减免政策。在进行预登记房产过户时，应准确了解当务部门的具体规定，准备好相关税费，以确保过户手续顺利完成。

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