一、二年房子过户费怎么算

计算二年房子过户费，需考虑多种因素，主要涉及以下方面：

-**契税**：若购房者为，房屋面积小于90平米，契税为房屋总价的1%；面积大于90平米，契税为1.5%。若为，面积小于90平米，契税为1%；面积大于90平米，契税为2%。若为三套及以上，不论面积大小，契税均为3%。

-**增值税**：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；增值税附加税包括城市维护建设税、费附加、地方教育附加等，约为增值税的10%-12%。此房已满2年，则免征增值税及附加税。

-**个人所得税**：若能提供房屋原值凭证，个人所得税为（转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用）×20%；若不能提供房屋原值凭证，按住房转让收入的1%核定征税。对于满五唯一的住房，免征个人所得税。

-**其他费用**：还可能涉及交易手续费、登记费、等，具体数额根据当地规定执行。

二、未过户归谁

房产证未过户的情况下，拆迁权益归属需根据具体情形判断。

若已签订且实际履行，买受人已支付房款并实际占有房屋，虽未办理过户登记，但根据相关法律及公平原则，拆迁权益通常应归买受人。因为买受人已基于合同对房屋形成了实质性的权益，且对房屋进行了管理使用，本质上是对房屋权益的补偿。

然而，如果房屋买卖存在无效情形，比如出卖人无处分权、合同违反强制性规定等，那么拆迁权益可能仍归原产权人。因为自始无效，买受人无法基于无效合同取得房屋权益。

另外，若只是单纯签订合同，买受人未实际支付房款或未实际占有房屋，且没有合理理由未办理过户，此时拆迁权益归属可能倾向于原产权人。但具体判定，需综合考虑合同履行情况、双方过错程度等多方面因素，并依据相关法律法规及证据来确定拆迁权益最终归谁。

三、房本满二年买过户费有哪些

房产过户涉及多种税费，房本满二年的情况下，过户费用主要包括以下方面：

1.增值税：房本满二年的普通住宅免征增值税；非普通住宅则按照差额征收，即（税务核定价-购入价）÷1.05×5%。

2.个人所得税：若能提供房屋原值凭证，个人所得税为（转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用）×20%；若不能提供房屋原值凭证，按住房转让收入的1%征收。对于家庭唯一住房且购房时间超过5年的，免征个人所得税。

3.契税：首套房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。二套房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

4.印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

5.其他费用：还可能涉及一些杂费，如登记费、交易手续费等，具体金额因地区而异。

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