一、回迁房子没有房照能过户吗

回迁房子没有房照通常不能过户。因为房照是房屋所有权的重要凭证，没有房照意味着房屋的产权存在瑕疵，不具备合法的产权证明。在办理过户手续时，相关部门需要依据房照来确认房屋的归属和产权状况。没有房照的回迁房子，无法证明其所有权的合法性，不符合过户的法定条件。

然而，在一些特殊情况下，可能会有例外。比如，如果回迁房子是在安置协议中明确约定可以办理房照，并且相关部门正在积极办理房照的过程中，且具备一定的办理条件和进度，那么在符合当地政策和规定的前提下，可能可以办理过户手续。但这种情况需要具体根据当地的实际情况和相关政策来判断，不能一概而论。

总之，一般情况下回迁房子没有房照不能过户，但特殊情况需具体分析。

二、开发商可否出售多余的回迁房

开发商通常可以出售多余的回迁房。一般来说，回迁房是开发商为安置被拆迁居民而建设的房屋。如果在安置过程中，开发商建设的回迁房数量超过了应安置的数量，那么对于多出的回迁房，开发商在符合相关和合同约定的情况下，是可以进行出售的。

1. 从法律层面看，只要开发商对回迁房拥有合法的产权，且出售行为不违反法律法规的禁止性规定，如未取得预售许可证等，就可以进行出售。

2. 从合同角度，如果开发商与被拆迁居民的回迁安置协议中未对多余回迁房的处置作出限制，那么开发商有权自主决定出售。

3. 然而，在实际操作中，开发商出售多余回迁房可能会面临一些问题，如与被拆迁居民的关系处理、市场接受度等。因此，开发商在决定出售多余回迁房时，需要充分考虑各种因素，并遵守相关法律法规和合同约定。

三、回迁房满两年过户费怎么算

回迁房满两年过户费的计算较为复杂，主要涉及以下几个方面：

1. 及附加：满两年的回迁房免征增值税及附加。

2. ：如果是业主家庭唯一住房且满五年，免征个人所得税；否则，需按照差额的 20%或全额的 1%缴纳。差额为本次交易价格减去房屋原值、合理费用等。

3. ：面积 90 平方米及以下，税率为 1%；90 平方米以上，税率为 1.5%。面积 90 平方米及以下，税率为 1%；90 平方米以上，税率为 2%。

4. ：税率为 0.05%，买卖双方各半。

5. ：如果回迁房原是划拨土地，需缴纳土地出让金，标准各地不同。

在实际计算过户费时，需根据房屋的具体情况，如原值、面积、是否唯一住房等，以及当地的政策规定来确定具体费用。

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