一、店铺二房东有效

在签署此类合同时，需获得原始业主（以下简称“原房东”）的书面批准方可生效。

若在签订前已获得原房东明确的书面否定或反对其进行转租行为的规定，则租户与次级房东（即所谓的“二房东”）之间签订的合同便将被认定为无效。

若原房东与二房东之间的租赁协议中并没有明确规定是否可以进行转租事宜，那么该问题将交由当地法院进行裁决和判定。

《》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

二、租房违约金的法律规定有哪些

当事人得以达成协议，约定在另一方违反合同承诺时需支付一额的违约金作为补偿；同时亦可详细规定因违约带来的损失赔偿额的计算方式和标准。

违约金本质上具有惩戒性质，它并不依赖于未违约方能否因其违约行为而受到实际损失的保障。

通常而言，合同中规定的违约金最高限额不得超过实际损失的30%。

当违约金设定过高或过低时，求助于司法程序进行适当调整或增加也是可行的手段。