一、承租人死后租房合同是否有效

承租人死亡后，租房合同的效力需分情况讨论：

若承租人与出租人签订的租房合同中有明确约定，比如约定在承租人死亡后合同自动终止等条款，那么应按照合同约定执行，此时租房合同可能会失效。

若合同没有相关约定，在租赁期间，与承租人生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁该房屋。这是基于保护与承租人共同生活或经营相关人员的居住、经营权益，保障其生活或经营的连续性和稳定性。因为这种情况下，变更承租人不影响合同的继续履行，且通常不会对出租人的权益造成实质性损害。

但若不存在共同居住人或者共同经营人等符合法定条件继续承租的主体，那么在承租人死亡后，租房合同一般会因一方主体不存在而终止。总之，承租人死亡后租房合同是否有效，要结合具体情况和相关法律规定来综合判断。

二、租房合同超过20年是否有效

租房合同超过20年，并非全部无效，而是超过部分无效。

依据相关法律规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。这是因为租赁期限过长，会使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和促进经济的发展。

具体来说，在这种情况下：（一）20年以内的部分，合同是有效的，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，比如承租人应按时支付租金，出租人应保障承租人正常使用租赁房屋等。（二）超过20年的部分，不具有法律效力。若双方希望继续保持租赁关系，可在20年租赁期限届满后，另行协商签订新的租赁合同。

需要注意的是，在签订租房合同时，双方应明确租赁期限，避免因期限约定不明或过长而引发不必要的法律纠纷。

三、签名的合同是否有效

签名的房屋租赁合同在一般情况下是有效的，但也存在一些可能导致其无效的情形。

（一）若签订合同的当事人不具备相应的民事行为能力，比如未成年人、精神病人等在不能辨认自己行为时签订的合同，可能无效。（二）合同内容违反的强制性规定，例如租赁的房屋属于违法建筑，此类合同因违反法律规定而无效。（三）若合同是在欺诈、胁迫、重大误解等违背当事人真实意思表示的情况下签订的，受损害方有权请求撤销该合同，合同被撤销后自始无效。

然而，只要签订合同的当事人具备完全民事行为能力，合同内容是双方真实意思的体现，且不违反法律法规的强制性规定和公序良俗，那么签名的房屋租赁合同就是有效的，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。

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