一、租赁合同违约了怎么办

如果租赁合同违约，可按以下方式处理：

（一）违约方承担违约责任

1. 继续履行。如果违约情形不影响合同目的实现，守约方有权要求违约方继续按照合同约定履行义务，例如按时支付租金或者继续提供租赁物的使用。

2. 赔偿损失。违约方应赔偿因违约给对方造成的损失，损失包括直接损失和间接损失。直接损失如租金的减少、租赁物的损坏维修费用等；间接损失例如守约方因对方违约而丧失的预期利益。

3. 支付违约金。如果合同中有约定违约金，违约方应按照约定支付违约金。违约金的数额应合理，如果过高或过低，当事人可以请求或仲裁机构予以调整。

（二）协商解决

双方可以就违约事宜进行协商，协商一致后可以签订补充协议，对违约的处理方式、责任承担等重新作出约定。

（三）诉讼或仲裁

如果协商不成，守约方可以向有管辖权的法院提起诉讼或者依据合同中的仲裁条款申请仲裁，要求违约方承担违约责任，以维护自己的合法权益。

二、租赁合同如何业主违约金

在租赁合同中确定业主违约金的方式如下：

（一）合同约定

如果租赁合同中对业主违约金有明确约定，比如约定业主提前收回房屋需支付几个月租金作为违约金，那么就按照合同约定执行。这种约定应是双方协商一致的结果，只要不违反的强制性规定，就具有法律效力。

（二）法定赔偿

若合同没有约定业主违约金，但业主存在违约行为，例如未按照约定提供符合使用目的的房屋、未履行维修义务等。租客可以要求业主赔偿因违约造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

在处理租赁合同中业主违约金问题时，需要依据合同约定优先，没有约定则寻求法定赔偿途径，以保护自身合法权益。

三、租赁合同违约金是否开票

租赁合同违约金是否开票需要分情况来看。

如果违约金属于价外费用，是需要开票的。在租赁合同中，出租方取得的违约金与租金相关，且是因出租方提供而产生的额外收入，这种情况下应按照规定开具发票。

然而，如果违约金是单纯因为一方违反合同约定而产生的惩罚性赔偿，与租赁服务的价款没有直接关联，例如承租人未按约定使用租赁物导致的违约赔偿，这种违约金不属于应税行为对应的价外费用，不需要开具发票。

在实际操作中，判断违约金是否开票，关键是看其是否属于租赁业务相关的价外费用，这需要依据具体的合同条款、业务实质以及相收法规来确定。

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