一、租赁合同怎么加甲方免责

在租赁合同中添加甲方免责条款需要遵循合法、合理、明确的原则。

（一）不可抗力方面

可以明确约定因不可抗力事件导致甲方无法履行合同义务时，甲方不承担责任。例如地震、洪水等自然灾害，或者政府征收、战争等不可预见、不可避免的情况。需要准确描述不可抗力的范围。

（二）乙方自身行为方面

1. 若乙方未按照合同约定的用途使用租赁物，造成的任何损失甲方免责。

2. 乙方自身的疏忽或者故意损坏租赁物，甲方对该损坏及相关衍生损失不承担责任。

（三）维护维修责任方面

如果合同明确约定乙方负责租赁物的维护维修，因乙方未履行该义务而产生的风险和损失，甲方免责。

（四）合法行为方面

当甲方按照或者政府要求等合法行为影响租赁合同履行时，甲方免责。

不过，免责条款不能违反法律法规的强制性规定，不能不合理地免除甲方故意或重大过失造成的责任，否则可能被认定为无效条款。

二、认定租赁合同解除的时间

租赁合同解除时间的认定需根据不同情况判断。

（一）协商解除

若双方协商一致，解除时间应为双方达成解除协议之时。比如双方签订解除协议明确注明日期，该日期即为解除时间；若没有明确注明，以双方实际达成合意的时间为准。

（二）约定解除条件成就

当合同约定的解除条件成就时，解除通知到达对方之时为解除时间。例如合同约定承租人逾期支付租金达一定期限出租方有权解除合同，出租方发出解除通知到达承租人时，租赁合同解除。

（三）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的等法定情形下，一方行使法定解除权，解除通知到达对方时。

2. 如果是通过诉讼或方式解除，或仲裁机构的生效裁判文书确定的合同解除日期为解除时间。

三、不履行租赁合同怎么处理

如果一方不履行租赁合同，可按以下方式处理：

（一）协商解决

1. 守约方可以先尝试与违约方进行协商，要求违约方履行合同义务，例如按照约定支付租金、交付租赁物或者继续履行租赁期间的其他义务。

2. 在协商过程中，可以对违约行为造成的损失进行评估，并要求违约方给予相应补偿。

（二）寻求法律途径

1. 如果协商不成，守约方可以依据租赁合同中的仲裁条款，向仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，双方需遵守。

2. 若合同没有仲裁条款，守约方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。法院会根据租赁合同的具体内容、双方履行情况以及相关证据等，判定违约方承担相应的责任，如继续履行合同、赔偿守约方损失（包括直接损失和预期可得利益损失）、支付违约金等。

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