一、怎么解除房产租赁合同

解除房产租赁合同可从以下几方面着手：

（一）协商解除

如果出租方和承租方能够达成一致意见，双方可以签订解除协议，对解除后的相关事宜如租金结算、房屋交接等作出约定。这是最便捷的方式，双方自愿平等协商即可。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如地震导致房屋毁损无法继续使用，双方都可以。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。如承租方明确表示不再支付租金，出租方可以解除合同；或者出租方将房屋另租他人导致承租方无法使用，承租方也可解除合同。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如承租方拖欠租金，经出租方催告后仍不支付的，出租方有权解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。例如房屋存在严重安全隐患影响居住，承租方可以解除合同。

（三）约定解除

如果房产租赁合同中约定了特定的解除条件，当条件成就时，有解除权的一方可以解除合同。

二、租赁合同可以有效吗

租赁合同是否有效需要看多个方面的因素。

一是合同主体，签订合同的双方必须具备相应的民事行为能力。如果是自然人，应当是年满18周岁或者以自己劳动收入为主要生活来源的16周岁以上不满18周岁的公民，并且精神状况正常。法人或者其他组织应当依法登记成立并在其经营范围内签订合同。

二是合同内容，合同内容需符合规定，不存在违反法律法规强制性规定的情形，例如不得约定以违法犯罪为内容的租赁事项。同时，内容要明确租赁物的相关情况，包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

三是合同签订的过程，应当是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形导致合同可撤销或者无效。如果满足这些条件，租赁合同通常是有效的。

三、合同谁先履行

在房屋租赁合同中，关于谁先履行需要根据合同约定来确定。

如果合同明确规定了一方先履行某种义务，那么就按照合同执行。例如，合同约定承租人先支付租金，那么承租人就负有先履行的义务；若约定出租人先交付房屋，出租人则需先履行。

在没有明确约定的情况下，通常存在以下情形：

1. 从交易习惯看，一般是承租人先支付一定的租金或押金后，出租人才交付房屋。这是因为出租人需要确保自身权益，避免在交付房屋后无法收取租金等风险。

2. 从合同目的来说，若承租人急需用房用于特定目的（如开设店铺赶在旺季开业），可能会先履行部分义务（如提前支付部分租金等）促使出租人尽快交房；而如果出租人急于出租闲置房屋减少损失，也可能先交房再收取租金。

总之，合同约定优先，无约定时参考交易习惯和合同目的等因素判断谁先履行。

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