一、租赁合同生效么

租赁合同是否生效需要看多个方面的因素。

其一，合同主体。双方当事人需要具备相应的民事行为能力，如果一方为无民事行为能力人，合同通常无效；若为，超出其能力范围签订的租赁合同效力待定。

其二，意思表示。合同双方的意思表示应当真实、自由，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形，否则可能影响合同的效力。

其三，合同内容。内容需合法合规，不得违反的强制性规定，不得违背公序良俗。例如，约定租赁用于违法犯罪活动的场所的租赁合同无效。

其四，合同形式。如果法律规定或当事人约定需要采用书面形式而未采用，可能会影响合同的生效时间或者合同的效力。一般来说，不违反上述条件的租赁合同，自双方当事人签字或者盖章时成立并生效，但另有约定或法定生效条件的除外。

二、小港租赁合同怎么签订

签订小港租赁合同一般需要注意以下方面：

（一）合同主体信息明确

明确出租方和承租方的姓名或名称、号或统一社会信用代码、联系方式、地址等基本信息，这有助于在发生纠纷时能准确确定当事人身份。

（二）租赁物描述清楚

1. 详细说明租赁的房屋或场地的具体位置，如小港某街道某号。

2. 描述租赁物的面积、结构、附属设施等情况，例如房屋的户型、是否包含家具电器等设施。

（三）租赁期限约定

1. 确定租赁的起止日期，精确到年月日。

2. 如有续租或提前解约的相关约定，也要明确写入合同，例如提前解约需承担的责任等。

（四）租金及支付方式

1. 明确租金的金额，是每月固额还是按其他方式计算。

2. 说明租金的支付方式，如现金、银行转账等，以及支付的周期，是按月、按季还是按年支付。

（五）维修责任

确定租赁期间租赁物的维修责任由哪一方承担，例如一般由出租方负责房屋主体结构的维修，承租方负责使用过程中的小修小补等。

（六）违约责任

明确双方违反合同约定时应承担的责任，如逾期支付租金的违约金计算方式等。

最后，双方应在合同上签字或盖章，合同一式两份或多份，双方各执一份。

三、租赁如何算

以下情形会导致租赁合同无效：

1. 主体不适格。如果出租人并非租赁物的所有权人或合法使用权人，且未经授权出租租赁物，这种情况下合同可能无效。例如，甲并非房屋所有人，也未得到所有人授权就出租该房屋，该租赁合同可能无效。

2. 内容违法违规。当租赁合同的内容违反法律法规的强制性规定时无效。比如，约定将用于非法活动的场地进行租赁，这违反了法律规定，合同无效。

3. 恶意串通损害他人利益。承租人和出租人恶意勾结，损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同无效。例如，为了逃避对租赁物的查封执行，双方恶意签订租赁合同以阻碍执行，该合同无效。

4. 以合法形式掩盖非法目的。如果租赁行为表面合法，但实际目的是为了掩盖其他非法行为，例如洗钱等，租赁合同无效。

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