一、租赁合同不合格标准

租赁合同不合格可能存在以下标准：

（一）主体方面

1. 出租人不具备出租资格。例如，不是租赁物的合法所有者或者没有合法的出租授权。比如，将他人委托保管且无权出租的房屋进行出租。

2. 承租人不具备相应的民事行为能力。例如，未成年人在没有法定代理人同意下签订的与其年龄、智力不相适应的租赁合同（如大额商业场地租赁）。

（二）内容方面

1. 租赁物条款不明确。包括租赁物的名称、数量、质量、用途等约定不明。例如，仅说租赁一间房屋，但未明确房屋的具体位置、面积等关键信息。

2. 租赁期限约定不合法。如约定租赁期限超过20年（法律规定租赁期限不得超过20年）。

3. 租金条款不清晰。如没有明确租金的金额、支付方式（现金、转账等）、支付时间等重要内容。

（三）形式方面

1. 规定应当采用书面形式而未采用。例如，对于6个月以上的定期租赁合同应当采用书面形式，未采用的可能被视为不定期租赁。

2. 合同条款存在欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益等导致的情形。例如，出租人和承租人恶意串通，以极低的租金损害其他共有人的利益。

二、楼顶租赁合同有效吗

楼顶租赁合同是否有效需要从多方面判断。

（一）产权方面

1. 如果楼顶的产权明确属于出租人，并且出租人有权对楼顶进行出租等处分行为，这是合同有效的基础。例如，建筑物的所有者对整栋楼包括楼顶拥有合法产权，那其出租楼顶在产权上有一定合理性。

2. 若楼顶属于业主共有部分，单个业主私自出租则合同可能无效。因为共有部分的使用和处分需由全体业主共同决定，单个业主无权私自出租。

（二）规划用途方面

1. 如果楼顶的规划用途允许进行租赁相关的经营或使用活动，比如作为露天活动场地等，那么在符合其他条件下合同有效。

2. 若楼顶规划为消防通道、设备放置区等特殊用途，不允许出租用于其他目的，则租赁合同无效。

（三）合同内容方面

1. 合同需符合一般合同的有效要件，如双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定等。如果存在欺诈、胁迫等导致一方非真实意思表示签订合同的情况，合同可能被撤销或认定无效。

2. 合同约定的权利义务明确、合理，不存在显失公平等不合理情形。

三、租赁合同要提前办理吗

租赁合同不需要提前办理。

在租赁关系中，双方达成租赁合意时签订租赁合同即可。不过，在一些特殊情况下，提前规划租赁合同签订事宜可能有好处。例如，如果是租赁商业用房用于经营，提前签订合同有助于经营者提前规划装修、开业筹备等工作；或者在租赁房屋用于居住且租赁需求较大的区域，提前与出租人协商并签订合同可以确保租到心仪的房屋。

但从法律规定的角度，并没有要求必须提前办理租赁合同。只要租赁双方具备相应的民事行为能力，对租赁的标的（如房屋、场地、设备等）、租赁期限、租金等条款协商一致，即可签订租赁合同。合同签订后即对双方产生法律约束力。

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