一、小区物业有租赁合同吗

小区物业可能有租赁合同。

如果物业有可用于出租的物业用房、经营性用房（如小区内的商铺、车位等），那么物业会与承租人签订租赁合同。这些合同会明确约定租赁双方的权利和义务，包括租赁物的具体情况（如面积、位置等）、租赁期限、租金金额及支付方式、维修责任、违约责任等条款。

对于物业用房的租赁，需遵循相关规定的使用范围等要求。而车位等公共资源的租赁，也要符合小区业主权益保护、当地规划等相关要求。例如，小区内公共车位的租赁不能损害全体业主的停车权益等。

不过，若物业没有可出租的资源，则不存在租赁合同。

二、合同外租赁如何认价

合同外租赁认价通常有以下几种方式：

（一）市场价格参照

1. 调查当地同类型租赁物的市场价格。例如，若租赁办公场地，可查询周边类似写字楼、办公区的租赁价格。通过房产中介平台、实地走访询问等方式获取价格信息，以确定合理的认价范围。

2. 参考行业报告和统计数据。有些行业会定期发布关于设备、场地等租赁的价格走势和平均价格，这些数据可作为认价的参考依据。

（二）成本核算

1. 对于出租方，考虑租赁物的购置成本、折旧费用、维护成本、管理成本以及预期利润等因素。例如，租赁建筑设备，设备的购买价格、日常维修保养费用、存放管理费用等加上合理利润来确定价格。

2. 对于承租方，如果能够获取出租方的成本信息，可以进行分析核算，判断其报价是否合理。

（三）协商定价

1. 双方根据租赁物的特殊情况、租赁期限、市场供求关系等因素进行协商。例如，在旅游淡季租赁旅游景区的商铺，承租方可以以市场需求低为由，与出租方协商较低的价格。

2. 参考以往的合作关系和交易习惯。如果双方有过类似的租赁合作，可参考之前的价格并根据当前实际情况进行调整。

三、租赁合同没有签字生效吗

一般来说，租赁合同没有签字不生效。

合同的成立生效通常需要当事人达成合意并作出明确的意思表示。签字是一种常见的表明当事人同意合同条款的方式。如果双方没有在租赁合同上签字，难以证明双方就合同的各项条款达成了一致意见。

但是存在一些特殊情况，比如双方虽未签字，但一方已经履行主要义务，另一方接受的，合同也可能被视为成立生效。例如，承租人已经按照约定的租金标准支付租金，出租人接受了租金并让承租人入住使用租赁房屋，此时虽然没有签字，租赁合同也可能生效。不过这种情况相对复杂，在实际纠纷中需要根据具体的证据情况进行判断。

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