一、终止租赁合同怎样有效

要使终止租赁合同有效，需注意以下几点：

1. 按照合同约定终止。如果租赁合同中约定了终止的条件，比如租赁期限届满、一方违约达到某种程度等，当这些条件成就时，享有终止权的一方可以按照约定的程序终止合同。例如，合同约定承租方逾期支付租金超过一个月出租方有权终止合同，若承租方确实逾期超一个月，出租方即可按约定执行。

2. 协商一致终止。承租人和出租人可以就终止租赁合同达成一致意见，并签订终止协议。在协商过程中，双方要明确终止的时间、是否存在未结清的费用（如租金、等）以及租赁物的返还等相关事宜。

3. 法定解除。在一些法定情形下也可终止合同。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的；在租赁期间，租赁物被征收、征用等情形。但主张法定解除的一方需承担相应的举证责任，证明法定情形的存在。

二、合同怎样作废

房屋租赁合同作废主要有以下几种方式：

（一）协商解除

1. 双方当事人协商一致，可以解除房屋租赁合同。这种情况下，双方应就合同作废的相关事宜达成书面协议，明确表示原租赁合同不再履行，包括对已履行部分的结算（如租金的结算、押金的退还等）以及未履行部分的处理。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如房屋因自然灾害被损毁无法继续使用，这种情况下双方均有权，使原租赁合同作废。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如房东明确表示不再出租房屋或者租户表明不再承租房屋。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如租户长期拖欠租金，房东催告后租户仍不支付的，房东有权解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。例如房屋存在严重质量问题影响租户正常使用且房东拒不维修等情况。

（三）符合约定解除条件

如果房屋租赁合同中约定了特定的解除条件，当这些条件成就时，合同可以作废。例如约定如果房屋被征收，合同自动解除。

三、租赁合同失效怎么处理

租赁合同失效后，可按以下方式处理：

1. 财产返还：双方应将根据租赁合同所取得的财产返还给对方。例如，承租人需将租赁的房屋或物品交还给出租人，出租人如果收取了押金等款项也应退还给承租人。

2. 损失赔偿：如果合同的失效是由于一方的过错造成的，那么无过错方有权要求过错方赔偿因合同失效而遭受的损失。比如，因承租人的不当使用导致租赁物损坏，使得合同无法继续履行而失效，出租人可以要求承租人赔偿租赁物的损失；若出租人未能提供符合约定的租赁物导致合同失效，承租人可以要求出租人赔偿寻找替代租赁物的额外花费等损失。

3. 清算相关费用：对于租赁期间已经产生的费用，如租金、水电费等，应按照实际使用情况进行清算。

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