一、什么是虚假租赁合同

虚假租赁合同是指为了达到某种非法目的而签订的不真实反映租赁关系的合同。

这种合同通常具有以下特征：一是租赁事实不存在，双方虚构租赁场所、租赁物等情况。例如，为了在中获取更多补偿款，虚构在某房屋存在租赁关系。二是租赁价格不真实，故意抬高或降低租金价格以实现特定目的。比如，为了避税而故意降低租金在合同中的标价。三是合同条款不符合常理，如租赁期限、租赁用途等条款与正常的租赁逻辑相悖。四是存在恶意串通的情形，出租方和承租方为了共同损害第三方利益而签订虚假租赁合同。虚假租赁合同在法律上是无效的，一旦被发现，当事人需承担相应的法律后果，包括民事赔偿责任等。

二、租赁合同如何判定无效

租赁合同判定无效主要有以下几种情况：

1. 主体不适格。如果出租方或承租方不具备相应的民事行为能力，例如无民事行为能力人签订的租赁合同是无效的。

2. 内容违法违规。包括以合法形式掩盖非法目的的租赁合同，例如为了逃避债务而虚假租赁；损害社会公共利益的租赁合同，像将用于公共安全用途的房屋违规出租用于盈利；违反强制性规定的，如未经合格的房屋用于出租居住，若法律明确规定这种情况下不得出租则合同无效。

3. 意思表示不真实。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的租赁合同无效；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同也无效。例如出租方和承租方合谋损害其他共有权人的利益而签订的租赁合同。

三、商务租赁怎么谈合同

商务租赁谈合同主要涉及以下几个方面：

（一）租赁物相关

1. 明确租赁物的具体描述，包括名称、规格、数量、质量标准等内容，避免后期因租赁物界定不清产生纠纷。

2. 确定租赁物的交付时间、地点、交付方式，要详细且具有可操作性。

（二）租赁期限与租金

1. 清晰约定租赁期限的起始和终止时间，如有续租或提前终止的情形，也需规定相应的条件和程序。

2. 租金的数额要明确，同时要确定租金的支付方式（如转账、现金等）、支付周期（月付、季付等），以及是否有租金调整机制（如根据市场波动调整）。

（三）维修与保养

1. 规定租赁期间租赁物的维修责任方，是出租方负责、承租方负责还是双方共同承担。

2. 对于维修费用的承担也需明确约定。

（四）违约责任

1. 详细列出双方可能出现的违约情形，如承租方逾期支付租金、出租方未按时交付租赁物等。

2. 针对不同违约情形设定合理的违约责任，包括违约金的数额或者计算方式等。

（五）争议解决

1. 可以选择诉讼或者的方式解决争议，并且明确约定管辖的或者仲裁机构。

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