一、租赁合同怎么认定无效

租赁合同认定无效主要有以下几种情形：

1. 主体不适格。如果出租方或承租方不具备相应的民事行为能力，例如无民事行为能力人独立签订的租赁合同，该。

2. 以虚假的意思表示签订。例如为了逃避债务而虚假签订租赁合同，这种合同无效。

3. 违反法律、行政法规的强制性规定。例如租赁违反了规划用途，将工业用地违规用于商业租赁，且这种规定属于效力性强制性规定时，合同无效。

4. 违背公序良俗。比如将违法建筑出租用于非法活动等违背公序良俗的租赁行为，合同无效。

5. 恶意串通损害他人合法权益。例如出租人和承租人恶意串通，损害其他利益而签订的租赁合同无效。

二、如何管理房产租赁合同

管理房产租赁合同可从以下方面着手：

（一）合同签订前

1. 明确双方信息：仔细核实出租方与承租方的身份信息、联系方式等，确保信息准确无误。

2. 房屋状况描述：对房屋的地址、面积、设施设备等状况详细记录，可通过拍照、列表等方式留存证据，避免日后产生争议。

（二）合同签订时

1. 条款审查：确保合同包含租赁期限、租金金额及支付方式、押金数额、房屋用途、维修责任、违约责任等重要条款，各项条款表述清晰明确。

2. 签字盖章：双方当事人应亲自签字或盖章，保证合同的有效性。

（三）合同履行中

1. 租金管理：按照合同约定的时间和方式收取租金，及时开具或发票。

2. 房屋维护：出租方应保证房屋正常使用，承租方应合理使用房屋并及时通知出租方维修需求。

3. ：若有租赁期限、租金等条款变更，需签订补充协议。

（四）时

1. 房屋交接：双方共同检查房屋状况，按照合同约定处理押金退还等事宜。

2. 合同归档：妥善保存合同及相关文件，以备后续可能的查询或纠纷处理。

三、租赁合同续约提前多久

租赁合同续约提前多久并没有统一的法定时间规定，这通常取决于租赁合同的约定。

如果租赁合同中有明确约定提前续约的时间，例如约定需提前一个月、三个月或者半年等，那么双方应按照合同约定执行。

在没有约定的情况下，从合理的角度出发，承租人如果想要续约，建议尽早通知出租人，以便出租人能够有足够的时间进行安排。对于出租人而言，也应当在合理的时间内给予承租人答复是否同意续约。一般来说，提前一到两个月通知比较常见，但这并非法定标准，只是一种基于公平合理原则的习惯做法。

另外，如果承租人未能按照合理的时间通知续约，而出租人已经将房屋另作安排，承租人不能以未收到通知为由要求续租；同样，如果出租人无正当理由拒绝承租人合理时间内提出的续约请求，也可能会面临一定的法律风险，例如承担承租人合理的搬迁损失等。

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