一、谁能解除租赁合同

一般来说，以下主体可以解除租赁合同：

1. 双方协商一致解除。在租赁合同履行过程中，出租人和承租人经友好协商，就达成一致意见，这种情况下可以解除租赁合同。

2. 法定解除。

因不可抗力致使不能实现合同目的时，双方都可以解除合同。例如，租赁的房屋因自然灾害被完全损毁，无法再用于租赁目的。

在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。如承租人明确表示不再支付租金，出租人可解除合同；出租人明确表示要收回房屋不再出租，承租人可解除合同。

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。例如承租人迟延支付租金，经出租人催告后在合理期限内仍未支付，出租人可解除合同。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方也可以解除合同。

二、租赁合同怎么保护业主

在租赁合同中，可通过以下方式保护业主权益：

1. 明确租赁条款。详细规定租金金额、支付方式和时间，如明确是月付、季付还是年付，逾期支付的违约责任，如按日收取一定比例的滞纳金。同时确定租赁期限，防止租客逾期占用房屋。

2. 房屋使用规定。明确房屋用途，如禁止从事违法活动或对房屋进行结构性改造，规定租客需合理使用房屋内设施设备，如有损坏应照价赔偿或承担维修责任。

3. 押金条款。收取一定数额的押金，用于抵扣租客可能造成的房屋损坏、拖欠费用等情况，在合同结束且无上述问题时予以退还。

4. 租客资格审查。在合同签订前，对租客的身份、信用等进行审查，避免将房屋租给有不良信用记录或可能带来风险的人。

5. 权。约定业主在特定情况下有权解除合同，如租客未经同意转租、长期拖欠租金等。

三、车位租赁合同如何转让

车位租赁合同的转让通常需要遵循以下步骤：

（一）查看合同条款

1. 检查原车位租赁合同是否允许转让。有些合同会明确禁止转让，若有此规定则不能进行转让操作。如果合同未提及，一般可视为可以转让，但最好与出租方协商确定。

2. 明确合同中关于转让的特殊要求，例如是否需要通知出租方，是否需要经过出租方同意等。

（二）协商相关事宜

1. 转让方与受让方就转让车位租赁合同达成一致意见，包括转让价格、转让时间等具体细节。

2. 转让方和受让方一同与出租方进行协商（如果合同要求），告知出租方转让情况，争取出租方同意转让（如果合同有此要求）。

（三）办理转让手续

1. 签订转让协议，明确转让方、受让方、出租方（如果参与协商同意转让）的权利和义务，如租金支付方式、车位使用期限等如何转接等。

2. 移交与车位相关的物品或文件，例如车位使用卡等。

3. 可能需要到物业管理处（如果有）办理相关登记变更手续，以确保受让方能够正常使用车位。

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