一、新业主能否解除租赁合同

新业主能否解除租赁合同，需根据具体情况判断：

一是“买卖不破租赁”原则。若房屋在租赁期间发生所有权变动，新业主不能以成为业主为由擅自解除租赁合同。因为根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人有权继续按照原租赁合同的约定使用租赁物。

二是若存在法定解除事由。比如承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失；承租人未经出租人同意转租；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金经催告后仍不支付等情况，新业主作为新的出租人，可依法解除租赁合同。

三是双方协商一致。若新业主与承租人经过友好协商，就解除租赁合同达成一致意见，那么也可以解除租赁合同。

总之，新业主一般不能随意解除租赁合同，除非存在法定解除事由或与承租人协商一致。

二、业主有权解除吗

业主在特定情形下有权解除买卖合同。

一是因不可抗力致使不能实现合同目的。例如发生地震、洪水等自然灾害，导致房屋严重损毁无法交付使用，这种情况下业主可。

二是在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如开发商明确告知业主无法按时交房，业主有权解除合同。

三是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。若开发商迟延交房，经业主催告后在合理时间内仍未交付，业主可解除合同。

四是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。比如房屋存在严重质量问题，无法满足业主居住需求，业主可以解除合同。

五是法律规定的其他情形。总之，业主解除买卖合同需符合法定或约定条件，不可随意解除，且解除时应遵循法定程序。

三、业主有权解除租赁合同吗

业主在特定情形下有权解除租赁合同。具体如下：

一是协商解除。若业主与租户经协商一致，双方达成解除租赁合同的合意，可解除合同，这种情况需遵循平等自愿、协商一致的原则。

二是法定解除。若租户存在根本违约行为，例如未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失；或者未经业主同意擅自转租；或者逾期不支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付等情况，业主有权依法解除租赁合同。

三是不可抗力等特殊情况。若因不可抗力致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使租赁合同目的无法实现，业主也可解除合同。

需要注意的是，业主解除租赁合同应遵循法定程序。一般需向租户发出解除通知，通知到达租户时。若因解除合同给租户造成损失，且业主存在过错的，应承担相应赔偿责任。

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