一、租赁合同哪些条款违法

以下几种租赁合同条款可能是违法的：

1. 免除己方责任条款。例如在租赁合同中约定，出租人对房屋的任何安全问题概不负责，包括但不限于房屋结构安全、电器安全等，这是不合理且可能违法的。因为出租人有义务提供符合基本安全标准的租赁物。

2. 限制对方权利条款。比如规定承租人没有经过出租人同意不得对租赁房屋进行合理的装修或改善，在某些情况下这可能限制了承租人正常使用租赁物的权利。

3. 租金过高涉嫌暴利条款。若租金明显高于当地同类型房屋的合理租金水平，且没有合理依据，可能被认定为不公平条款。

4. 侵害他人权益条款。如在租赁合同中约定租赁场地用于非法活动，这显然是违法的。

5. 违反法律法规强制性规定条款。例如租赁合同约定租赁期限超过20年，因为根据法律规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。

二、租赁合同能否提前解约

租赁合同在一定条件下可以提前解约。

（一）协商一致的情况

如果出租方和承租方协商一致，双方可以提前解除租赁合同。这是基于双方的自主意愿，对合同权利义务进行重新安排。

（二）法定解除的情况

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如发生自然灾害等不可预见、不可避免且不可克服的客观情况，导致租赁房屋损毁无法使用等情况，可以。

2. 在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如承租方明确表示不再支付租金，出租方可以解除合同；或者出租方将房屋另租他人，承租方可以解除合同。

3. 一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如承租方长期拖欠租金，经出租方催告后仍不支付的，出租方可以解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。比如出租方未按约定提供符合要求的租赁物，严重影响承租方使用的，承租方可以解除合同。

但无论是哪种情况，解除合同的一方可能需要承担相应的违约责任，如赔偿对方的损失等。

三、租赁合同可以退房吗

在租赁合同履行过程中，是否可以退房（解除租赁合同）需要分情况来看：

（一）协商一致的情况

如果承租人和出租人双方协商达成一致，那么可以解除租赁合同退房。这是基于双方的自主意愿，只要就解除合同的相关事宜，例如租金结算、房屋交接等协商好即可。

（二）法定解除的情况

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如房屋因自然灾害严重损毁无法居住，承租人可以解除合同退房。

2. 在租赁期限届满之前，出租人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，如出租人要出售房屋且不同意继续出租给承租人，承租人可解除合同。

3. 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同要求承租人退房；反之，若出租人提供的房屋存在危及承租人安全或者健康的隐患，承租人也可解除合同。

4. 一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。例如承租人长期拖欠租金，经出租人催告后仍不支付，出租人可解除合同要求退房；若出租人迟延交付房屋，承租人催告后仍未交付，承租人也可解除合同。

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