一、怎么的房屋租赁合同无效

房屋租赁合同在以下几种情形下会被认定为无效：

一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。例如，出租方故意隐瞒房屋即将被的事实，欺骗承租方签订长期，且该行为损害了国家相关规划利益。

二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。比如，出租方与承租方为逃避税收，故意签订虚假的低价租赁合同。

三是以合法形式掩盖非法目的。像将用于非法经营活动，如等。

四是损害社会公共利益。例如，将房屋出租用于堆放有毒有害废弃物，对周边环境和居民健康造成危害。

五是违反法律、行政法规的强制性规定。如未经合格的房屋出租用于人员密集的经营场所。

此外，若租赁房屋属于违法建筑，或者租赁期限超过20年且超过部分，也会被认定无效。认定需依据具体事实和法律规定，通过法定程序进行。

二、房屋租赁合同如何算有效

房屋租赁合同若要有效，需满足以下条件：

其一，主体适格。出租人与承租人都应具备相应的民事行为能力。出租人须是房屋的所有权人、合法使用权人或经授权的代理人等，有权对房屋进行出租；承租人则应能独立承担租赁相关的权利与义务。

其二，意思表示真实。租赁双方签订合同是基于真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。例如，一方不得以虚假信息诱使另一方签订合同。

其三，内容合法。合同条款不得违反的强制性规定。租赁用途需合法，不得将房屋用于违法犯罪活动；租金约定等也应符合相关规定，不存在过高或过低显失公平且违法的情况。

其四，形式合法。一般而言，书面形式的租赁合同更具保障性，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。满足这些条件，房屋租赁合同通常即为有效。

三、房屋租赁合同是否生效

房屋租赁合同是否生效，需从多方面判断。

其一，主体适格方面，出租人与承租人需具备相应民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或，未经法定代理人追认，合同可能无效。例如，未成年人未经同意签订的大额房屋租赁合同。

其二，意思表示真实。双方签订合同应是真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。若一方以欺诈手段使对方在违背真实意思下签订合同，受欺诈方有权请求撤销。

其三，内容合法。合同条款不得违反法律法规强制性规定，如约定租赁用途不得为违法活动。

其四，形式方面，一般书面形式的租赁合同更具稳定性和证明力。但即使是口头约定，在符合上述条件且能证明租赁关系存在时，同样具有法律效力。

总之，只有同时满足主体适格、意思表示真实、内容合法等条件，房屋租赁合同才生效。

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