一、房屋租赁合同约定违约金怎么确定

房屋租赁合同中违约金的确定，通常有以下几种方式：

（一）双方协商约定具体金额。合同双方可根据租赁房屋的具体情况，如房屋价值、租金水平、租赁期限等因素，协商确定一个固定的违约金数额。比如，对于高档写字楼的租赁，因租金高且市场波动大，双方可能约定较高的违约金金额。

（二）按租金的一定比例计算。例如，约定违约金为剩余租赁期限租金总额的一定比例，常见的如10% - 20%等。若剩余租期租金为10万元，按15%计算，违约金就是1.5万元。

（三）参照实际损失确定。当违约行为给对方造成实际损失时，违约金数额可参照损失大小来确定。比如因一方提前解约导致另一方重新寻找租户产生的中介费用、房屋空置损失等。

需注意，约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可请求人民或机构予以适当减少或增加，以保障公平合理。

二、到期了不续租要提前说吗

在一般情况下，租房合同到期不续租是否需要提前告知，需依据合同约定来确定。

若中有明确规定，例如约定租户需提前一定天数通知房东不续租，那么租户应当按照合同约定履行通知义务。这种约定是双方自愿达成的，具有法律效力，租户违反此约定，可能需承担相应违约责任，比如支付一定数额的违约金等。

若租赁合同中没有相关约定，从法律角度看，租户在时，享有不再续租的权利，只需在合同到期时正常交还房屋即可。但从情理和实际操作角度，租户提前适当时间告知房东不续租，能给房东留出合理时间寻找新租户，避免房屋空置造成损失，有利于双方保持良好合作关系。

总之，合同有约定从约定，无约定则租户在到期时交还房屋即可，但提前告知是一种较为妥当的做法。

三、共有房屋被出租的租赁合同有效力吗

共有房屋被出租的租赁合同效力需分情况判断：

（一）经全体共有人同意出租的情况。若全体共有人均明确表示同意将共有，那么该租赁合同是有效的。因为全体共有人的一致意思表示符合法律规定，能保障租赁行为的合法性和稳定性。

（二）部分共有人擅自出租的情况。若部分共有人未经其他共有人同意擅自出租共有房屋，在其他共有人事后追认的情况下，租赁合同有效。但如果其他共有人明确表示反对且不追认，那么租赁合同对反对的共有人不发生效力。不过，若承租人在租赁时为善意，即不知且不应知部分共有人擅自出租的事实，并且已经实际占有使用房屋，根据相关法律规定，为保护善意承租人的利益，租赁合同在租赁期间仍然有效，只是擅自出租的共有人需对其他共有人承担相应的赔偿责任。

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